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Quando o Minha Casa Minha Vida (MCMV) completou cinco anos, os longos atrasos no repasse do governo às construtoras geraram a primeira grande crise do programa. Os recursos não recebidos pelas empresas se referiam principalmente ao atendimento à faixa 1, voltado à população com a menor renda.
Pois é para essa faixa que o presidente eleito Lula (PT) promete focar na nova versão do MCMV. Mas há preocupação das operadoras à recriação do programa de habitação com enfoque nas famílias mais pobres justamente pela lembrança do que ocorreu em 2015.
Agora, as empresas pedem diálogo para garantia dos recursos antes de fincar o pé no segmento. Na apresentação do balanço do último trimestre, as construtoras se posicionaram sobre a questão.
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Cita-se que na gestão Bolsonaro, o programa rebatizado com o nome de Casa Verde e Amarela, extinguiu a faixa 1 e criou o grupo 1, incluindo no mesmo espectro famílias de maior renda, o que fez com que as construtoras se concentrassem em atender pessoas com rendimentos mais elevados.
“Obviamente, o governo Lula tem esse viés social um pouco mais forte e a gente entende que vai ter sim algum tipo de melhoria no programa”, disse Eduardo Fischer, CEO da MRV (MRVE3), principal operadora do segmento de habitação popular, durante a teleconferência no 3T22 a analistas de mercado.
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O executivo lembrou que a MRV participa do programa desde sua criação, em 2009, e está muito “otimista” com a possível ampliação. Embora desde o seu surgimento ele tenha sofrido mudanças, Fischer afirma que a “estrutura” tem se mantido a mesma.
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No entanto, afirmou que não há interesse na participação da MRV na faixa 1 do programa, como no formato anterior. A construtora nunca trabalhou com a faixa 1 no passado e o CEO vê a necessidade de se ter subsídios para atender esse público.
Situação fiscal
A Direcional (DIRR3), outro operador forte do programa, aguarda uma posição mais clara do governo sobre a retomada do MCMV.
Ricardo Ribeiro, CEO da construtora, expressou preocupação na teleconferência de resultados com a situação fiscal do país que, segundo ele, “é delicada”, com volume de gastos muito alto. “O país está num patamar de endividamento muito mais elevado do que já teve no passado”, disse.
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Ribeiro lembrou das dificuldades enfrentadas pelo programa em 2015, principalmente voltados à faixa 1. “É um programa que não comporta qualquer tipo de atraso (de repasse) porque com atrasos de pagamento estaremos financiando as obras através de dívida”, disse. Para o executivo da Direcional, os pagamentos devem se dar de acordo com avanço das obras.
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“É claro que tem que monitorar muito de perto como vai funcionar a questão relativa às garantias e como o pagamento vai ser feito nas datas previstas. Porque aquilo lá (de 2015) machucou demais as empresas que atuaram no programa”, afirmou.
O CEO chegou a dizer que a faixa 1 “não é algo que na nossa visão vai ser relevante na nossa operação”. A Direcional dá preferências a atuar com as antigas faixas 1,5, 2 e 3.
De onde virão os recursos?
O setor da construção que atua no programa está elaborando por meio da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) uma proposta ao novo governo para recriação do MCMV.
Para atender as famílias de mais baixa renda, como o novo governo quer, a entidade sugere combinar o dinheiro do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) com recursos do Orçamento Geral da União.
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O mercado acredita, no entanto, que levará ainda um tempo para amadurecer o tema dentro do governo já que o programa não integra a chamada PEC da Transição, onde constam medidas emergenciais do Executivo recém-eleito.
Rodrigo Osmo, CEO da Tenda (TEND3), outra operadora importante de habitação social, disse que “do ponto de vista econômico e social, investir em habitação através do FGTS é mais eficiente e inteligente”. A construtora chegou a citar na teleconferência de apresentação dos resultados do 3T22 que não tinha interesse em atender a faixa 1.
Interesse de atuação
A Plano & Plano (PLPL3) informou que a companhia está preparada para a retomada do programa. Rodrigo Luna, vice-presidente da companhia, comentou a analistas de mercado que a administração está confiante que poderá expandir as operações de “maneira rentável e com riscos controlados”. O executivo acrescentou que haverá aceleração de desse tipo de empreendimento na casa.
“Na medida em que as faixas mais baixas tornem-se mais atrativas, pode justificar a oferta desse produto”, ressaltou. “A empresa está preparada para aquele que é o mercado maior e mais importante do Brasil”, complementou.
Já Fabio Cury, CEO da Cury (CURY3), comentou que a volta do programa se centrando nas faixas mais baixas “vem ao encontro às origens da companhia”, já que a Cury trabalhou fortemente no passado nas faixas de renda mais baixas.
“A estratégia para isso é obviamente começar a procurar áreas. A Cury está hoje mais concentrada (no programa) nas faixas mais altas. Temos algumas áreas já para essas faixas mais baixas, no Rio de Janeiro e São Paulo”, disse.
Na época de atuação na faixa 1, entre 2011 e 2014, a Cury produziu mais de 30 mil unidades. “Temos capacidade de aumento. Só não acho que vai ser imediato, no ano que vem. Ainda vão levar um tempo para bolar o programa. Agora é hora de prospectar terreno. Há oportunidade de ganho de escala para a companhia a partir do segundo semestre e começo de 2024”, disse.
Por fim, a Cyrela ([ativo=CYRE3}), que atua hoje na Casa Verde e Amarela através da unidade Vivaz, também enxerga futuro nesse mercado. “O segmento continua bom, vai continuar bom e temos que ficar preparados pra isso”, disse Raphael Horn, CEO da companhia, a analistas de mercado quando questionado sobre a retomada do novo governo do MCMV.