‘Eles não vão pagar’, afirma gestor do FII LVBI11 sobre locação de imóvel para Americanas

Dono de galpão logístico parcialmente locado para a Americanas na Bahia, o fundo imobiliário VBI Logístico (LVBI11) já trabalha com o pior cenário em relação ao contrato de locação que mantém como a empresa: a inadimplência.

Rodrigo Abbud, sócio fundador da VBI Real Estate, falou sobre o assunto durante o Onde Investir 2023, organizado pelo InfoMoney. O evento discute os principais temas que influenciarão suas finanças e investimentos ao longo do ano. Clique aqui para se inscrever.

“Eles não vão pagar os aluguéis e será um cenário um pouco difícil para quem tem Americanas como inquilino”, admite o gestor.  “Então, neste momento, não vamos nos iludir. Nossa tomada de decisão já tem sido como se a gente tivesse o pior cenário”, diz Abbud, que se refere à quebra de fluxo do pagamento da locação.

Na semana passada, a Americanas informou ter encontrado um rombo de R$ 20 bilhões no balanço da empresa. Diante da descoberta, a Justiça do Rio de Janeiro deu 30 dias para a companhia entrar com pedido de recuperação judicial – o que poderia reduzir ou até interromper o pagamento dos aluguéis.

Atualmente, a empresa ocupa cerca de 60% dos cerca de 100 mil metros quadrados de galpão logístico do LVBI11 em Aratu, na Bahia. O contrato com a varejista representa 7% da receita do fundo.

Diante da perspectiva de inadimplência, Abbud conta que o VBI Logístico já planeja trabalhar pela retomada do imóvel, como forma de reduzir eventuais prejuízos.

“A coisa mais rápida a ser feita é pedir a retomada do imóvel e alugar o espaço novamente”, pontua. “Tem até um potencial de upside [elevar o atual valor da locação] na troca de inquilino”, detalha.

O gestor lembra que um fundo imobiliário investe em imóveis e não no risco corporativo. O espaço em Aratu, acrescenta, não foi feito sob medida para a Americanas e sim para atender uma demanda existente na região – o que sinalizaria para boas chances de reposição do locatário.

Além do (LVBI11), pelo menos outros seis fundos – entre os que divulgam os nomes dos inquilinos – mantêm alguma relação com as Americanas.

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Tijolo ou papel: qual FII escolher em 2023?

Além de Abbud, o painel sobre fundos imobiliários do Onde Investir 2023 contou com Daniel Lemos, CEO da Riza Asset Management. Ambos gestores tiveram o desafio de detalhar quais são os melhores FIIs para um 2023, que começa com uma Selic de 13,75% ao ano.

Quanto mais elevada a taxa, mais rentável se torna a renda fixa, que acaba atraindo os investidores da renda variável – inclusive dos fundos imobiliários. Daí o desafio para os FIIs no ano que se inicia.

Na avaliação de Abbud, é muito difícil ter uma resposta única para este tema. “Tudo faz parte de uma estratégia. A arte de investir é justamente possuir a sobriedade e a serenidade nas tomadas de decisão e entender o que está acontecendo no momento”, detalhou.

Ele ressalta, porém, que há aproximadamente dois anos, a taxa de juros era de 2%. “A alta que vemos hoje não permanecerá, é insustentável para uma economia. Vamos lembrar os ciclos que existem no mercado. Houve uma corrida para o CDI (que acompanha a Selic) e todas as cotações dos fundos imobiliários foram reduzidas”, destaca Abbud.

Na Bolsa, segundo ele, há excelentes fundos de tijolo – que investem diretamente em imóveis –, pagando ótimos dividendos de aproximadamente 9% ao ano.

“Esse fundo vai voltar à marca (cotação) em que estava. Mas, para isso, terá de subir por volta de 20%”. Isso, pela perspectiva de Abbud, deverá acontecer em três ou quatro anos. Essa valorização de 20% nesse período pode ter um retorno adicional da ordem de 6,5%, prevê.

“O dividendo mais a valorização do ativo vai gerar um resultado de 12,5% ao ano. Não é para se desprezar, lembrando que há, ainda, a isenção de impostos”, completa o representante da VBI.

Lemos concorda com Abbud, mas recomenda atenção na escolha dos FIIs. “Existem os ‘fundos de tijolo’ e os ‘fundos de tijolo’, brinca.

Para diferenciar, é preciso voltar aos fundamentos, detalha o gestor. “Tem de analisar quais são os ativos, os setores, os locatários que estão por trás do perfil do contrato, entre outros pontos”.

Além disso, ressalta Lemos, é preciso que o investidor descubra qual é o seu perfil – e qual pedaço da carteira quer dedicar para o recebimento de dividendos e para valorização da cota.

“A perspectiva é de que a Selic continue em 13,75% ao ano por mais tempo. Se eu tivesse que escolher entre os fundos de “papel” – que investem em títulos de renda fixa – ou de tijolo, eu optaria pelos de  “papel”, pontua.

“É que os fundos de papel estão mais ligados a essa parte de renda (distribuição de dividendos) e, com a Selic permanecendo em alta por mais tempo, há potencial maior de surfarmos nesses rendimentos”, projeta.

Durante o painel, Abbud ainda reforçou a defesa pelo investimento em fundo imobiliário que, segundo ele, sempre foi uma classe excelente de ativo,  que oferece uma renda recorrente e, muitas vezes, é “a porta de entrada para a renda variável.

“Tende a ser mais simples de se entender e, olhando para trás, é possível constatar resultados bastante interessantes”, relembra. “Fundos que foram lançados em 2009 ou 2010 tiveram rendimentos que bateram o CDI, com folga”, completa o gestor, destacando que, mesmo com volatilidade, os fundos imobiliários valem a pena.

Fim da isenção dos dividendos dos FIIs?

Os convidados do Onde Investir 2023 praticamente descartam, no curto prazo, o fim da isenção dos dividendos dos FIIs – uma das vantagens do produto.

“Essa discussão sobre tributação de dividendos vai acontecer e isso já foi verbalizado pelo governo anterior”, relembra Lemos. “Mas há uma complexidade grande de instrumentos que precisa ser bem pensada. Se vier alguma proposta nos próximos seis meses, será confusa –  e a chance de ir para frente é bem menor”, analisa.

Segundo ele, a tributação dos dividendos dos FIIs demandaria a mesma prática para outros produtos financeiras como Fiagros, LCI, CRI e CRA, o que – na teoria – inviabilizaria a iniciativa.

“É uma discussão feita de forma desorganizada,  confusa, e que vai trazer volatilidade desnecessária ao mercado”, reflete. “Mas estamos no Brasil e dá pra esperar de tudo”, finaliza.