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Com uma tímida alta de 0,2% em setembro, o índice de fundos imobiliários da B3 (Ifix) foi a 3.219 pontos e alcançou o sexto mês consecutivo de ganhos. No acumulado de 12 meses, o desempenho ficou em 12%, o dobro da valorização do Ibovespa no período.
Neste mês, algumas instituições optaram por enxugar suas carteiras recomendadas de fundos imobiliários (FIIs), o que resultou na retirada de dez produtos e a inclusão de apenas cinco. O saldo das revisões, no entanto, mostrou algumas novidades.
A principal delas foi o ingresso do Kinea Índices de Preços (KNIP11) na lista de destaques, com cinco indicações.
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Outra mudança ocorreu no topo do ranking, antes ocupada pelo Bresco Logística (BRCO11) de forma isolada. O fundo agora tem a companhia do BTG Pactual Logística (BTLG11) e do Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), todos com sete apontamentos.
A relação dos mais citados pelos analistas se encerra com o XP Malls (XPML11), que manteve as cinco escolhas vistas no mês passado.
Substituído em três portfólios selecionados para outubro, o CSHG Renda Urbana (HGRU11) deixou o rol de destaques.
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Confira as análises sobre cada FII:
- Bresco Logística (BRCO11)
- BTG Pactual Logística (BTLG11)
- Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
- Kinea Índices de Preços (KNIP11)
- XP Malls (XPML11)
Em uma análise mais ampla, a BB Investimentos lembra que o mercado vinha demonstrando otimismo em setembro, após mais um corte do juro básico (Selic) – para 12,75% ao ano –, mas as incertezas quanto ao cenário externo trouxeram forte volatilidade.
Ainda assim, a corretora acredita que o horizonte é promissor.
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“Apesar da forte alta apresentada pelo Ifix nos últimos meses, ainda enxergamos um potencial de valorização para os fundos imobiliários à frente, ainda que em um passo mais lento e gradual, principalmente por conta da continuidade do ciclo de cortes da Selic.”.
Dessa forma, diz a instituição, o momento segue propício para montagem de posições nessa classe de ativos, principalmente para investidores com foco no longo prazo.
Todos os meses, o InfoMoney traz os cinco fundos imobiliários mais indicados nas carteiras elaboradas por dez corretoras. Em caso de empate, são escolhidos aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da plataforma de informações financeiras Economatica.
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Veja a seguir os produtos preferidos para outubro, o número de apontamentos e a rentabilidade de cada papel em setembro, no acumulado de 2023 e nos últimos 12 meses (até o fechamento de setembro):
| Ticker | Denominação | Segmento | Recomendações | Retorno em setembro (%) | Retorno em 2023 (%) | Retorno em 12 meses (%) |
| BRCO11 | Bresco Logística | Logística | 7 | -0,30 | 35,41 | 25,17 |
| BTLG11 | BTG Pactual Logística | Logística | 7 | -1,47 | 9,11 | 8,76 |
| KNCR11 | Kinea Rendimentos Imobiliários | Recebíveis (CRI) | 7 | 2,51 | 13,69 | 13,33 |
| KNIP11 | Kinea Índices de Preços | Recebíveis (CRI) | 5 | 1,83 | 11,08 | 13,15 |
| XPML11 | XP Malls | Shoppings | 5 | 0,98 | 25,11 | 18,25 |
| IFIX | Índice de FIIs da B3 | – | – | 0,2 | 12 | 7,7 |
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Órama, Santander e Rico). Obs.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação em 29/09/2023.
Kinea Índices de Preços (KNIP11)
Com a estreia em um dos portfólios monitorados pelo InfoMoney, o KNIP11 alcançou cinco indicações e passou a fazer parte da lista dos mais citados, pelos critérios de desempate.
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Além de ganhar uma recomendação, o fundo é destacado, por exemplo, na carteira selecionada pelo BTG Pactual para outubro, que elevou o peso relativo do produto de 6% para 10%.
“Visando reforçar nossa exposição em ativos indexados ao IPCA, elevamos nossa exposição em KNIP11, que negocia com uma remuneração próxima a IPCA + 7,8% ao ano, por conta do desconto de 5% em relação ao valor patrimonial, e que apresenta uma das melhores relações risco vs. retorno do mercado, dada sua elevada diversificação e liquidez”, diz o banco.
Na Genial Investimentos, a avaliação é de que o produto está descontado em razão da inflação baixa dos últimos meses, que impacta diretamente os dividendos, embora não comprometa a qualidade de crédito.
“Nossa expectativa é de que a inflação seja mais forte nos próximos meses, aumentando a receita e, consequentemente, os dividendos do KNIP11”, afirmam os especialistas da corretora.
O Itaú BBA também ressalta que, com o mercado de FIIs de tijolo já bem precificado, fundos de ativos financeiros com descontos entre 5% e 10% passam a ser boas oportunidades de investimento para o restante do ano.
“Em nossa carteira, quem se encaixa nesse cenário é o KNIP11, fundo indexado ao IPCA que está saindo da janela de deflação que impactou seus proventos”, diz a instituição.
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Bresco Logística (BRCO11)
Após três meses como líder isolado, o BRCO11 se mantém com sete apontamentos, mas agora divide o lugar mais alto do pódio com o BTLG11 e o KNCR11.
“Em nossa visão, o fundo detém um dos melhores portfólios de galpões e está muito bem posicionado para atender às novas demandas do segmento logístico”, diz a BB Investimentos.
A corretora lembra que o Bresco possui atualmente dez propriedades, com um total de quase 400 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) e potencial para expansão em 7%. Cita também que a receita anual tem apresentado estabilidade, superando R$ 132 milhões.
No dia 13 de outubro, o fundo pagará um rendimento de R$ 0,87 por cota, valor que equivale a um retorno de 0,7% por mês, ou 8,4% em termos anualizados, conforme cálculos da BB, considerando o preço de mercado.
BTG Pactual Logística (BTLG11)
O produto totaliza sete indicações neste mês, uma a mais em relação a setembro.
Segundo a Genial Investimentos, a escolha do BTLG11 se baseia na boa localização dos ativos e no desconto com que as cotas vêm sendo negociadas na Bolsa.
“Acreditamos que os movimentos de reciclagem do portfólio e redução do endividamento deverão destravar valor do fundo no curto prazo”, diz a corretora.
Os analistas lembram que o gestor tem escolhido vender negócios menos aderentes à estratégia do fundo, voltando o foco para imóveis próximos a cidade de São Paulo. A partir desses recebimentos, as dívidas vêm sendo pagas, reduzindo as despesas financeiras e melhorando o resultado final.
Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
Também com uma estreia neste mês, o KNCR11 alcançou sete recomendações.
“Quanto à inclusão do KNCR11, nossa recomendação de investimento possui um caráter defensivo, especialmente em um cenário de taxas de juros elevadas e incertezas no mercado para os próximos meses”, diz a Órama Investimentos.
A instituição ressalta ainda o alto padrão de monitoramento e análise de crédito realizado pela gestora, lembrando que o fundo é um dos maiores do mercado, com um patrimônio líquido de quase R$ 5,8 bilhões.
Segundo a Órama, o objetivo principal do produto é render aos cotistas 100% do CDI isentos de Imposto de Renda e, para isso, concentra investimentos em CRIs indexados ao CDI.
O KNCR11 informou recentemente que, no dia 13 de outubro, pagará um rendimento de R$ 1,1 por cota.
XP Malls (XPML11)
Novidade no mês passado, o XPML11 sustentou as cinco recomendações e fecha a lista de destaques de outubro.
No fim de setembro, o fundo anunciou um acordo com a Aliansce Sonae para a compra de 10% do Plaza Sul Shopping (SP), por R$ 60 milhões, elevando a fatia no empreendimento para 20%.
Em fato relevante, a gestora estima que o negócio trará impacto aproximado de R$ 5,16 milhões no resultado operacional, nos próximos 12 meses, representando uma potencial distribuição de dividendos brutos, ao ano, de cerca de R$ 0,17 por cota.
No relatório de outubro, o BTG afirma que a escolha pelo XP Malls está baseada nos seguintes pilares: portfólio localizado em regiões maduras e resilientes; carteira diversificada de ativos; possibilidade de ganhos via alienação de imóveis; e desempenho operacional dos shoppings superior aos níveis pré-pandemia, entre outros fatores.
O banco lembra que a carteira do fundo é composta por diversos shoppings em regiões populosas, como metrópoles de diferentes estados. Nessa distribuição, a maior fatia fica com o Sudeste, seguido pelas regiões Nordeste e Norte.
O que observar em outubro
A próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), que pode decidir sobre um novo corte na Selic, começa em 31 de outubro. Como os encontros sempre duram dois dias, a decisão será anunciada em 1º de novembro.
Antes, porém, as atenções estarão voltadas para o comportamento da inflação. Pelo calendário do IBGE, a divulgação do IPCA relativo a setembro acontece no próximo dia 11.
A prévia do indicador (IPCA-15) indicou aumento de 0,35% no mês passado, levemente acima do resultado de agosto (0,28%). Em 12 meses, a alta acumulada ficou em 5%.
Quanto ao IGP-M, que mostra a “inflação do aluguel”, houve uma variação positiva de 0,37% em setembro, após recuo de 0,14% no mês anterior. No acumulado de 12 meses, a oscilação negativa é de 5,97%.
Outro dado bastante observado pelos analistas é o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M). Em setembro, houve alta de 0,24%, repetindo o patamar visto em agosto. A variação em 12 meses está agora positiva em 3,21%.
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