Entenda os 3 principais tipos de financiamento imobiliário

Comprar o primeiro imóvel é talvez a maior conquista na vida de uma família. Além da questão simbólica, a aquisição de uma casa envolve um enorme esforço material. Não é de uma hora para outra que as pessoas conseguem dinheiro suficiente para a compra de um imóvel. Um apartamento pode consumir anos de economias de uma família classe média.

Para amenizar esse problema, existem os financiamentos imobiliários que agilizam a aquisição da casa própria. Trata-se de um empréstimo feito a uma família para que ela possa comprar um imóvel à vista. E como todo empréstimo, envolve assuntos complicados, relacionados à forma que o montante emprestado será devolvido ao banco.

Prestações

Num contrato de financiamento, há cláusulas que determinam o valor das prestações. A prestação é, portanto, a questão mais importante num financiamento imobiliário. Isso porque, dependendo de como ela é constituída, os valores podem crescer ou decrescer ao longo da quitação da dívida.

É preciso entender que todo empréstimo implica no pagamento de juros, que são uma espécie de “aluguel” sobre o dinheiro recebido. Como o dinheiro não é seu e você pode comprar sua casa à vista, será preciso pagar juros ao banco que estão embutidos dentro da prestação. Entender como funciona a dinâmica de um empréstimo bancário é fundamental para escolher seu tipo de financiamento e saber como está estruturada a sua dívida.

A prestação é dividida em amortização e juros. Amortização é o que está sendo devolvido ao banco pelo dinheiro emprestado. E os juros são aquele valor referente ao “aluguel” desse dinheiro. Lembre-se que você paga juros sobre o que ainda falta devolver ao banco, ou seja, sobre o saldo devedor.

Basicamente existem três tipos de financiamento no país. O SAC (Sistema de Amortização Constante), SACRE (Sistema de Amortização Crescente) e o Sistema Price. Entendendo brevemente como funcionam as três formas de financiamento, você terá as bases para escolher qual é a melhor opção para as condições financeiras de sua família.

– Sistema Price

O Sistema Price é, talvez, o mais popular em todo o mundo, mas tem sido cada vez menos utilizado no Brasil. Na Tabela Price, as prestações são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes. Imagine um financiamento em 10 parcelas. No primeiro mês, o devedor irá pagar um pequeno valor referente à amortização. A maior parte da prestação está relacionada ao pagamento dos juros.

No segundo mês, a quantia referente aos juros é menor, uma vez que o saldo devedor diminuiu no pagamento da primeira parcela. Não se esqueça que o montante dos juros está ligado ao saldo devedor da dívida. Por outro lado, como as parcelas são fixas, é preciso aumentar o valor da amortização para compensar a diferença.

No terceiro mês, os juros são ainda menores (o saldo devedor é cada vez menor também) e a quantia relacionada à amortização aumenta. No último mês, o valor dos juros é bem pequeno, e por sua vez a quantia relacionada à amortização corresponde à maior parte da última prestação.

Num país com histórico de altas taxas de inflação, a Tabela Price foi adaptada e foram adotados indexadores para reajustar as prestações em função do aumento dos preços. Em outras palavras, as prestações não são mais fixas e sim variam de acordo com a inflação. A TR, taxa referencial é uma das mais utilizadas. Trata-se de um indicador pós-fixado, divulgado após o fechamento do contrato de financiamento.

A TR serve para reajustar as prestações e o saldo devedor. Se o devedor não tiver seu salário reajustado na mesma proporção de sua dívida, é provável que ele enfrente grandes dificuldades no futuro para quitar suas obrigações. A prestação da Tabela Price irá consumir uma parcela cada vez maior da sua renda se ele não tiver aumentos salariais no período. Essa é, portanto, a maior desvantagem do Sistema Price.

– SAC

O Sistema SAC, Sistema de Amortizações Constantes, como o próprio nome já diz, as amortizações são constantes. O que varia são os juros, e, naturalmente, as prestações, que vão diminuindo ao longo do financiamento. Como as parcelas no início do pagamento são maiores, o devedor acaba amortizando mais rápido a dívida e paga um total de juro menor. Além disso, o fato de as maiores prestações virem logo no começo dá mais segurança de que a dívida será paga. Afinal, se um imprevisto acontecer daqui a alguns anos, o saldo devedor e as prestações já serão menores.

– Sacre

O Sistema de Amortização Crescente é uma mistura do Sistema Price e do SAC. As prestações sobem durante um determinado intervalo de tempo, até chegar a um ponto, a partir do qual vão diminuindo. Nesse tipo de sistema há também reajuste pela TR, que na maior parte dos contratos substitui a correção monetária.

O Sistema SACRE implica numa prestação inicial muito alta. Por outro lado, esse valor vai diminuindo, facilitando a vida financeira do devedor no longo prazo. As amortizações vão subindo, ao passo que os juros caem ao longo dos anos, uma vez que o saldo devedor diminui sempre. A vantagem das prestações decrescentes é que o risco de inadimplência, comparado ao Sistema Price, é infinitamente menor.