STJ mantém decisão que proibiu locação pelo Airbnb sem autorização do condomínio

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu manter a decisão que proibiu uma proprietária de alugar seu imóvel por meio da plataforma Airbnb sem autorização expressa na convenção de condomínio. Os ministros entenderam que a locação por Airbnb, para curtos períodos, não se enquadra nos contratos típicos de locação residencial ou por temporada.

O STJ negou embargos de declaração, espécie de recurso que pede o esclarecimento de omissões do acórdão, ajuizados pela Airbnb contra uma decisão de 2021.

Esta é a segunda decisão do STJ desfavorável à plataforma. A primeira foi julgada pela Terceira Turma do tribunal em 2021. De acordo com especialistas, os precedentes preocupam pelo impacto na segurança jurídica de quem investe em imóveis para locação na plataforma.

O julgamento, realizado em 9 de outubro, abordou uma situação específica. No entanto, segundo a advogada Kelly Durazzo, especialista em Direito Imobiliário, a decisão não foi clara e levanta dúvidas sobre sua aplicabilidade em casos similares. O Airbnb participou do processo como “amicus curiae” (“amigo da corte”, ou parte interessada), buscando que a decisão não fosse considerada vinculante para situações futuras.

“Já há uma insegurança jurídica na questão do Airbnb no mundo todo, alguns países estão regulamentando. Muita gente está investindo, e essa decisão aumenta a insegurança”, avalia a especialista.

No caso específico examinado pela Corte, uma proprietária recorreu de decisões de instâncias inferiores que haviam proibido a locação por meio do Airbnb para mais de um locatário. Os tribunais consideraram que o contrato não se enquadra nos padrões típicos, seja para locação residencial ou por temporada.

O voto vencedor foi apresentado pelo ministro Raul Araújo. Ele entendeu que o proprietário é obrigado a dar destinação residencial ao prédio a não ser que haja autorização expressa para a hospedagem remunerada, por via de contrato atípico. “O proprietário de imóvel em condomínio edilício pode, em princípio, usar e fruir de sua unidade da forma como melhor lhe aprouver, desde que em consonância com a legislação e as regras e convenções condominiais”, afirmou em seu voto.

O relator da ação, Luís Felipe Salomão, foi o único a apresentar posição contrária. O ministro destacou que a locação por Airbnb está inserida na chamada “economia de compartilhamento” e que a atividade está protegida pela liberdade econômica. Ele citou precedente do Supremo Tribunal Federal (STF) que autorizou a atividade de transporte compartilhado como Uber e 99 “em mercado até então explorado por taxistas”.

Lei não restringe

“Não bastasse a ausência de qualquer lei que limite tal comportamento dos requeridos (princípio da legalidade), há que se ressaltar que os recorrentes realizam as atividades de disponibilização de seus imóveis, na forma como apresentado, desde o ano de 2011, sem que tenha havido oposição, ao menos pelo que evidencia, de insurgência dos demais condôminos em relação a tais atividades”, argumentou o ministro.

No Senado, tramita desde 2019 um projeto de lei (PL) que quer regulamentar a locação de imóveis residenciais por meio de plataformas como o Airbnb. O senador Angelo Coronel (PSD-BA), autor da proposta, argumentou que há um “vazio legislativo” que tem contribuído para o aumento dos conflitos entre proprietários que buscam alugar seus imóveis por meio de plataformas e moradores que se opõem à transformação do condomínio em um ambiente de hospedagem.

Procurada pelo Broadcast (sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado), a Airbnb disse que as decisões do STJ “referem-se a casos específicos e pontuais e não determinam a proibição da locação via Airbnb em condomínios”.

“O aluguel por temporada no Brasil é legal, expressamente previsto na Lei do Inquilinato. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. O Airbnb está comprometido a apoiar o crescimento econômico no Brasil, ajudando proprietários de imóveis a obterem renda extra ao se tornarem anfitriões na plataforma, participando ativamente da economia do turismo com praticidade e segurança”, diz a empresa.