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Junto com os resultados do segundo trimestre de 2023, a Aliansce Sonae e brMalls anunciou a mudança de seu nome e identidade para Allos (ALSO3), representando uma nova etapa que consolida o movimento da maior incorporadora de shoppings do país.
Porém, além do nome, o que essa integração maior significa para as ações?
Nas últimas semanas, analistas de mercado têm destacado otimismo com a empresa, com várias casas colocando as ações, como a top pick do setor de shoppings.
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A equipe de research do Itaú BBA reiterou sua preferência pelas ações da Allos no setor, com classificação outperform (desempenho acima da média do mercado, equivalente à compra) e preço-alvo de R$ 29, após reunião com membros da direção da companhia.
Segundo relatório, a empresa expressou um tom otimista em relação à captura de sinergias da fusão, uma vez que a experiência anterior da integração da Sonae revelou-se benéfica neste sentido. A gestão destacou o sistema de preços proprietário da empresa, baseado em um banco de dados robusto (usando dados de inquilinos como segmento, região e concorrência), como um fator chave na captura de sinergias de receita.
“A Allos está concentrando seus esforços nos próximos passos da integração e na absorção das sinergias da fusão, uma vez que neste momento parecem improváveis novos movimentos no sentido da consolidação”, comentam analistas.
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“Os controladores possuem carteiras ainda maiores em seus demais investimentos no exterior, o que pode dar à empresa uma posição confortável para continuar a expansão.”
O Itaú BBA também comenta que administração compartilhou informações interessantes sobre a iniciativa Projeto Bahia, um banco de dados dinâmico que compila informações de inquilinos para fornecer recomendações para mix de inquilinos, preços de aluguel. Embora criado em meados de 2017, o Projeto Bahia vem se expandindo, incorporando novos ativos ao seu banco de dados e dando à Allos espaço para expandir seu portfólio (cerca de 60 shoppings atualmente) com qualidade gerencial.
Com relação a reciclagem de ativos, na visão da Allos, as condições para a venda de ativos estão se tornando cada vez mais positivas, principalmente no ambiente mais favorável para captação de recursos na indústria de FII (Fundo de Investimento Imobiliário). Com isso, a administração pontou que não há necessidade de apressar a estratégia de desinvestimento.
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“Os ativos que poderiam ser incluídos nesta estratégia (além de São Luís, Araguaia e Via Parque) são aqueles com NOI (Receita Operacional Líquida) anual inferior a R$ 30 milhões, com exceção do Franca Shopping, onde a administração vê um bom potencial de melhoria”, diz relatório. “A empresa também observou a possibilidade de combinar sua participação em outros ativos do portfólio para melhorar o cap rate [ taxa de capitalização] de saída dos desinvestimentos.”
A gestão ainda acredita que o novo nome, Allos (em substituição à Aliansce+brMalls), terá papel fundamental no processo de integração, pois reforça o sentimento de unidade e afasta qualquer associação remanescente com as antigas equipes Aliansce e brMalls.
O Bradesco BBI também reafirmou sua preferência pela Allos entre as administradoras de shoppings, com recomendação equivalente à compra, já que a empresa negocia a um atraente Preço /fluxo de caixa operacional (FFO) de 9,1 vezes para 2024, tanto em termos absolutos (rendimento FFO de 11% significa um prêmio de 580 pontos base para os títulos públicos indexados à inflação) quanto em termos relativos (uma vez que os analistas veem que o desconto de 28% para Multiplan MULT3 é excessivo), além da potencial venda de ativos que poderia ser um catalisador positivo.
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Analistas do BBI destacam que a empresa apresentou o maior aluguéis mesmas lojas (SSR, na sigla em inglês) entre os pares listados (11,5% vs. 10,5% e 9,4% do Iguatemi e Multiplan, respectivamente), com despesas gerais e administrativas diminuindo 4,1% na base trimestral e alta de 27% do FFO na base anual.
O número foi impactado positivamente pelas tímidas despesas de R$ 1,8 milhão da fusão com a brMalls, o que indica que os resultados devem ficar ainda mais “limpos” nos próximos trimestres.
A Guide Investimentos, por sua vez, atualizou as estimativas para Allos, incorporando o resultado do 2T23 e realizando um ajuste fino das premissas macroeconômicas, elevando o preço-alvo de R$ 32,30 para R$ 35,20 para o final de 2024. Assim, a casa de análise reitera a sua recomendação de compra, tendo a companhia como Top Pick entre os shoppings.
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Para Guide, a Allos deve reduzir seu desconto para Iguatemi (IGTI11) e Multiplan durante o segundo semestre de 2023, uma vez que segundo trimestre (2T23) foi marcado pelo crescimento mais expressivo das vendas nos shoppings com maior exposição aos consumidores das classes “B” e “C”.
Na visão de analistas da Guide, o movimento registrado corrobora com os dados do IBGE, que apontam leves sinais de recuperação das vendas no varejo em junho, e com os discursos das companhia listadas de varejo com exposição à clientes dessas classes, que observaram uma melhora nas vendas a partir de julho.
Além disso, com uma inflação em patamares reduzidos, os analistas esperam que a venda dos shoppings voltados ao público de menor renda apresentem um forte crescimento no 2S23, o que já está parcialmente refletido no crescimento de 10% das vendas da Allos em julho.
Nesse sentido, dado cenário de uma inflação baixa, analistas acreditam que a Allos deve ter maior facilidade em repassar a inflação para os aluguéis, também conseguindo capturar o crescimento real do aluguel, em razão do aumento no seu poder de barganha a partir da combinação de negócios e maior representatividade de novos contratos em sua receita.
Com relação a retomada da venda de ativos no 2S23, a Guide reforça que a Allos reiterou o seu desejo de vender alguns de seus shoppings não centrais ainda em 2023, seja pela baixa representatividade em seu portfólio ou pelo baixo potencial de crescimento que enxerga nesses shoppings.
Dessa forma, a casa de análise espera que a Allos deva ser a maior beneficiada pelo aquecimento do mercado de fusões e aquisições (M&As) de shoppings no curto e médio prazo, podendo destravar valor por meio da venda de ativos.
Assim, a Guide avalia que a tese de investimento em Allos é baseada em 4 pilares: (I) maior portfólio de shoppings da América Latina; (II) captura de sinergias; (III) destravando valor com a venda de ativos; e (IV) valuation atrativo.
