O fim do IGP-M em contratos de aluguel? Conheça o IVAR, indicador que pode substitui-lo

Durante muitos anos, o IGP-M (Índice de Geral de Preços – Mercado) foi usado como indicador para reajuste de aluguéis. A sigla começou a aparecer nos contratos de aluguel, sem muita contestação, nas décadas de 1980 e 1990, quando o País vivia uma hiperinflação e os proprietários de imóveis tinham a necessidade de assegurar um reajuste do preço de mercado.

Mas o uso do IGP-M como indicador para contratos de aluguéis não está em lei nenhuma: é apenas uma convenção. A Lei do Inquilinato, nº 8245/91, não estabelece um índice específico, apenas determina que os locatários terão direito de reajustar o valor do aluguel anualmente, a partir de um determinado mês estabelecido no contrato.

O artigo 18 informa que “é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”. Mas não há lá – nem em qualquer outra lei – uma regra que defina um indexador padrão para contratos do tipo. Foi uma coisa mercado: o IGP-M tem uma certa proteção contra o câmbio e acabou sendo adotado em larga escala. Mas esta não é, nem nunca foi, sua função.

Até 2020 isso não era exatamente um problema. O IGP-M costumava até flutuar próximo do IPCA. Mas com a pandemia e a disparada do dólar, tudo mudou. Confira na tabela abaixo:

Reajustes no aluguel

Com o aumento do IGP-M e muitos contratos de aluguel atrelados ao indicador, inquilinos passaram a buscar uma forma de alterar o contrato. Em dezembro de 2020, o QuintoAndar, empresa de aluguel e compras de imóveis, deu um passo além e anunciou que deixaria de usar o IGP-M para reajustar os contratos firmados na plataforma. Na época, a diferença entre os índices era grande: o IGP-M havia avançado 23,14% no acumulado de 12 meses, entre janeiro e dezembro, e o IPCA, acumulava alta de 4,52% no mesmo período.

A corretora de imóveis Lello também anunciou a substituição do IGP-M pelo IPCA em seus contratos. Na época, corretora afirmou que a mudança foi uma medida emergencial para manter os contratos de aluguéis atendendo às necessidades de locadores e locatários para evitar a desocupação de imóveis.

Os fundos imobiliários também precisaram rediscutir o índice de correção dos contratos com seus inquilinos e alguns deles chegaram a procurar a Justiça.

Novo indicador: IVAR

Mas, se não usar o IGP-M, qual indicador adotar? O QuintoAndar optou pelo IPCA. Mas o Índice de Preços ao Consumidor Amplo também pode não ser o candidato mais adequado para assumir a posição. A exemplo do IGP-M, o indicador não foi criado com objetivo de representar os fundamentos do mercado de aluguéis residenciais. “O IPCA contém centenas de itens de produtos e serviços, e acaba sendo influenciado por fatores que não têm ligação com os fundamentos do mercado imobiliário, tais como tarifas de energia elétrica, preços de alimentos, preços de combustíveis, etc”, afirma Paulo Picchetti, coordenador do IPC Brasil do IBRE/FGV.

Foi por isso que a FGV, que calcula e divulga mensalmente o IGP-M, desenvolveu o IVAR, Índice de Variação de Aluguéis Residenciais. Em abril de 2021, a FGV já havia admitido um estudo para substituir o IGP-M em contratos de aluguel, lembrando que o indicador não foi criado para isso e considerando que o setor imobiliário foi profundamente afetado pelos efeitos da pandemia sobre o mercado de trabalho, o que resultou em muitas renegociações entre inquilinos e proprietários.

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O novo indicador, o IVAR, só foi lançado mesmo em janeiro de 2022.

O cálculo deste novo índice é baseado em aproximadamente 10.000 contratos assinados de locação de imóveis sob intermediação de empresas administradoras em quatro das maiores capitais do país: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

Será o IVAR o substituto do IGP-M nos novos contratos? Picchetti não tem uma resposta: “Com relação à sua utilização em contratos de aluguéis, a experiência do mercado determinará a sua relevância para esse propósito específico”, informa.

Em artigo que defende a utilidade do IVAR, Luiz Guilherme Schymura de Oliveira, diretor do IBRE, afirma que a grande dificuldade em se mensurar a inflação dos aluguéis é que os valores anunciados nas ofertas de imóveis para locação usualmente não retratam os preços efetivamente praticados. No caso do IVAR, porém, os preços são captados diretamente de uma base expressiva de contratos de aluguel em vigência.

Dessa forma, o IVAR seria um índice que, efetivamente, mostra os preços praticados – e não os anunciados. Por outro lado, a mensuração mais precisa da evolução de preços dos aluguéis também podem ajudar na qualidade da aferição dos índices de inflação. Em 2019, por exemplo, se o IPCA computasse o IVAR como a inflação dos aluguéis, teria fechado o ano em algo como 3,9% – ou 0,4 ponto percentual abaixo do resultado oficial, de 4,3%.

Isso mesmo, o IVAR terminou 2021 em -0,61%. Com isso, teoricamente, contratos de aluguel reajustados com base nesse indicador poderiam até ficar mais baratos.

E o que será do IGP-M? Picchetti responde: “O IGP-M atende a objetivos diferentes, e portanto não perde nenhuma relevância”. Isso porque o IGP-M contém informações fundamentais sobre preços no atacado e varejo de centenas de produtos e serviços.