Dívida da Americanas com aluguéis de FIIs já soma R$ 2,6 milhões em 42 dias de recuperação judicial

O montante devido pela Americanas (AMER3) a fundos imobiliários que alugam imóveis para a empresa já totaliza R$ 2,6 milhões desde que a Justiça aceitou o pedido de recuperação judicial da varejista, no dia 19 de janeiro.

O valor se refere apenas aos aluguéis em aberto, principal fonte de receita dos FIIs, e não tem relação com outras dívidas incluídas na lista de credores da Americanas – exceto um mês de locação devido para o Max Retail (MAXR11), que acabou entrando no processo.

Pelo menos sete FIIs mantêm alguma ligação com a companhia. O número não inclui os fundos de shopping, que eventualmente têm a Americanas como inquilina.

Nas últimas semanas, parte destas carteiras reportou inadimplência parcial no pagamento do aluguel devido pela Americanas em janeiro – e com vencimento previsto para fevereiro.

Em termos nominais, o maior valor em aberto – R$ 807 mil – se refere à locação de um centro de distribuição de 82 mil metros quadrados em Seropédica, no Rio de Janeiro, de propriedade do XP Log (XPLG11). Confira os detalhes:

Fonte: Fatos relevantes, relatórios gerenciais e gestoras

Segundo comunicado ao mercado, o XPLG11 recebeu da empresa apenas R$ 509,9 mil do montante de R$ 1,3 milhão que deveria ser pago pela locação do espaço, que representa 9% do portfólio do fundo.

“Sendo certo que resta pendente o pagamento de R$ 807,3 mil”, confirmou fato relevante divulgado pelo fundo no mês passado. “A parcela do aluguel que foi paga é equivalente a 12 dias do mês de janeiro a contar do dia 20, inclusive”, explica o documento.

Na sequência aparece o GGR Covepi (GGRC11), que comprou do CSHG Logística (HGLG11) o galpão de 89 mil metros quadrados locado para a Americanas em Uberlândia, em Minas Gerais.

O fundo recebeu até agora R$ 1,162 milhão do montante de R$ 1,89 milhão devido pela locatária referente ao aluguel de janeiro – com vencimento em fevereiro. É o equivalente a 19 dias de locação.

Do total recebido, o (GGRC11) teve direito a R$ 925 mil – montante proporcional ao total já pago pelo imóvel. O restante do recurso ficou com o HGLG11, antigo proprietário do espaço.

Atualmente, o galpão em Uberlândia representa cerca de 24% da área bruta locável (ABL) total do GGR Covepi. O vencimento do vínculo está previsto para setembro de 2027.

A crise da Americanas – que acumula dívidas de mais de R$ 47 bilhões – também alcançou a operação do VBI Logístico (LVBI11), dono de 70% da administradora do condomínio logístico Aratulog, na Bahia.

No final de fevereiro, a empresa responsável pelo imóvel ajuizou uma ação de despejo contra a varejista, que não pagou integralmente o aluguel referente a janeiro. A Justiça chegou a determinar preliminarmente a saída da locatária, mas a decisão acabou sendo revogada na sequência.

Segundo o LVBI11, a Americanas pagou 43% do valor devido, restando um saldo remanescente de aproximadamente R$ 300 mil.

O fundo de logística da VBI Real Estate lembra que a participação da Americanas na receita total do fundo está na casa dos 7%.

Com uma dependência maior em relação à varejista, o Max Retail (MAXR11) cortou pela metade o dividendo distribuído em janeiro por causa da crise financeira da Americanas.

Dos nove imóveis do fundo, quatro estão locados atualmente para a empresa. Juntos, os espaços somam uma área de cerca de 32 mil metros quadrados dos quase 60 mil metros quadrados de ABL total do fundo – aproximadamente a metade.

Em janeiro, a gestão do fundo havia sinalizado que não recebeu da varejista o aluguel referente a dezembro. O valor de R$ 514 mil havia sido incluído na lista de credores da companhia.

No mês passado, a carteira reportou ter recebido cerca de 53% do recurso referente ao mês de janeiro. Considerando o aluguel de dezembro – de R$ 514 mil –, o valor em aberto seria de R$ 272 mil.

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Ainda vale a pena investir em FIIs que alugam imóveis para Americanas?

A inadimplência de varejistas como a Americanas merece atenção do investidor, mas não é necessariamente motivo para vender as cotas dos fundos imobiliários que alugam imóveis para as empresas, afirma Marx Gonçalves, sócio e analista da Nord Research.

Ele falou sobre o tema na edição desta terça-feira (28) do Liga de FIIs, apresentando por Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney.

“O risco de inadimplência é, sim, um ponto de atenção, mas não é determinante para a decisão de compra ou venda de um FII”, confirma Gonçalves. “Claro que é preciso analisar caso a caso, mas, de forma geral, o investidor não deve sair vendendo o fundo [por este motivo]”.

Ele sinaliza que, por enquanto, o impacto na distribuição de dividendos desses fundos é pontual e, caso se mantenha, a substituição do locatário resolveria o problema – especialmente para os fundos que tenham imóveis com boa capacidade de reposicionamento.

“Imóveis que apresentam boa localização, padrão elevado construtivo e que estão inseridos em regiões com baixa vacância tendem a ter uma alta capacidade de reposicionamento, ou seja, facilidade de substituir o inquilino”, explica.

O analista acrescenta que fundos que não têm grande parte da receita atrelada a apenas um locatário também costumam passar por situações de inadimplência sem grandes sustos.

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FIIs que, até agora, não sofreram com o efeito Americanas

Outros três fundos que mantêm ligação direta ou indireta com a Americanas, até agora, não manifestaram problema com a inquilina.

Entre as carteiras está o RBR Log (RBRL11), que tinha a varejista como locatária, mas a empresa comunicou o fundo, no final do ano passado, a intenção de devolver o imóvel locado em Hortolândia, no interior de São Paulo.

“Sendo assim, informamos que para o RBR Log nada mudou, uma vez que as obrigações financeiras devidas pela Americanas ao fundo durante o período de aviso prévio estão sendo normalmente pagas em sua integralidade”, pontua relatório gerencial divulgado pelo fundo nesta quarta-feira (1).

O Bresco Logístico (BRCO11), que aluga 3% do portfólio para a companhia, vai na mesma linha e, até então, não comunicou pendências envolvendo a Americanas.

O mesmo vale para o Vila Olímpia Corporate (VLOL11), que aluga cerca de 3 mil metros quadrados do imóvel para a Bit Services Inovação e Tecnologia e para a Ame Digital – ambas ligadas à Americanas. O portfólio do fundo, aliás, foi vendido para outro FII de escritório, o VBI Prime Office (PVBI11).

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Os fundos imobiliários de shopping classificam como pouco relevante a participação da Americanas nas receitas do fundo, mas prometeram entrar com uma ação de despejo caso a empresa não honre os pagamentos de aluguéis.

Antes mesmo do posicionamento dos FIIs, a varejista notificou os shoppings onde tem lojas físicas de que os aluguéis devidos até a data do deferimento do pedido de recuperação judicial, em 19 de janeiro, não seriam pagos – por conta do efeito de suspensão de cobranças conferido pela Justiça.

Mais informações e análises sobre o impacto da crise financeira das varejistas nas operações dos fundos imobiliários você confere na edição desta terça-feira (28) do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.