Calotes da crise deveriam ensinar uma lição às gestoras de recursos

SÃO PAULO – Diante da crise, gestoras de recursos precisaram se transformar em donas de imóveis nos últimos anos. Isso é efeito da execução de garantias gerada por calotes dos usuários dos imóveis que servem como garantias para os fundos geridos.

Para Carlos Ferrari, sócio do escritório N, F&A de advocacia e com vivência no tema, esse “susto” deve servir como uma lição tanto para as gestoras como para os investidores desse tipo de ativo – e agora é o momento de mudar de postura frente ao investimento em fundos imobiliários e realmente trata-los como o que são: fundos de renda variável atrelados a imóveis.

“Nos fundos de investimento em geral, ativos que têm alguma garantia real de forma vinculada geram a possibilidade de o gestor realizar os trabalhos vinculados à recuperação desse crédito”, explica o advogado. “Portanto, esse acompanhamento até a gestão da dívida faz parte”, disse o advogado.

Nos últimos dois anos, grandes gestoras, como Capitânia e Rio Bravo, se tornaram proprietárias de imóveis dados como garantia porque não conseguiram compradores em leilões após calote. Segundo Ferrari, esse movimento, relativamente comum para esse formato de ativo, fica naturalmente mais concentrado em períodos de crise.

Com o pedido de recuperação judicial da PDG Realty, há preocupação renovada nesse mesmo sentido. Em junho, a empresa apresentou 38 planos de recuperação, com débitos totais de mais de R$ 7 bilhões. Para evitar problemas, credores estão na luta para evitar que fiquem fora do plano imóveis que servem como garantia para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) emitidos pela PDG Securitizadora.

“Em um ambiente saudável [economicamente], o natural é que o leilão receba o recurso financeiro e aí eu recupero meu crédito”, explica Ferrari. “Num ambiente de crise, esse procedimento é bem mais remoto e mais difícil de ocorrer: os leilões acabam sendo infrutíferos, não aparecem compradores para pagar o valor correspondente”, descreve.

Agora, porém, parte do Brasil começa a entrar em período de virada para o mercado imobiliário, decorrente de fatores como a queda na taxa de juros. A maior metrópole da América Latina já começa a ver efeitos como a queda na vacância desses imóveis.

Especialistas como André Freitas, diretor da HEDGE Investments, defende que o país se encontra exatamente no ponto de mudança no cenário. Para ele, a criação de novos fundos passa a ser favorável nos próximos meses, bem como a valorização de fundos já existentes a partir de uma gestão ativa do investidor.

A opinião é compartilhada por Marcelo da Costa Santos, diretor da Engebanc. Para ele, o Brasil não obedeceu as regras dos ciclos econômicas e pagou o preço com altas taxas de vacância, mas “os próximos 4 ou 5 anos serão espetaculares” para os mercados corretos.

Acompanhamento

É esse novo movimento que gera a oportunidade de levar a gestão de fundos imobiliários a um novo nível, com proximidade de acompanhamento dos ativos dados como garantia. “Hoje a gente tem visto que fundos de investimento imobiliário acabam sendo todos colocados como se fossem donos de imóvel. E imóveis não são todos a mesma coisa”, alerta o advogado Ferrari.

Nos casos mais recentes, foi vista a gestão de shoppings centers passar para as mãos da gestora, mas existem classes de ativos ainda mais complicadas nesse sentido. Se o imóvel servir como base para um hospital ou uma escola, por exemplo, casos de inadimplência são mais delicados. “É muito difícil ocorrer a execução nesses casos. Você não pode expulsar os pacientes de um hospital”, exemplifica. “Isso causa uma dificuldade muito grande na gestão do ativo”.

Daí vem a necessidade de identificar com precisão as características do ativo dado como garantia, neste caso, os imóveis que compõem o fundo. “Com a queda da taxa de juros, esse trabalho passa a ser cada vez mais importante. A gente identifica que esse ganho de qualidade, de vender rapidamente o ativo, acompanhar uma gestão, vai cada vez mais ter uma qualidade na remuneração”, diz Ferrari. “Para o investidor, o desafio estará justamente na identificação do ativo de qualidade”, completa.