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O mercado de fundos imobiliários também acompanha com atenção a situação financeira das Americanas (AMER3). Pelo menos oito FIIs têm alguma relação com a empresa e aguardam a dimensão real do caso para medir o impacto nas operações das carteiras.
A companhia do setor de varejo informou nesta quarta-feira (11) que encontrou em uma análise preliminar o que chamou de “inconsistências contábeis” da ordem de R$ 20 bilhões ligadas à conta de fornecedores. Após a detecção dessas inconsistências, o presidente-executivo, Sergio Rial, decidiu deixar a companhia.
Na avaliação de Marcos Baroni, head em pesquisas de fundos imobiliários da Suno Research, a situação é sempre desconfortável e os fundos podem sofrer de alguma forma. No entanto, ele estima um impacto marginal dada a relevância – não tão grande – da empresa no segmento na B3, onde há mais de 450 FIIs listados.
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Individualmente, porém, algumas carteiras contam com participação relevante das Americanas no portfólio. É o caso do GGR Covepi (GGRC11), que aluga para a companhia um galpão logístico localizado em Uberlândia, no estado de Minas Gerais.
De acordo com o último relatório gerencial divulgado pelo fundo, o espaço alugado tem 89 mil metros quadrados – cerca de 24% da área bruta locável (ABL) total da carteira. O vencimento do vínculo está previsto para setembro de 2027.
No início da sessão desta quinta-feira (12), as cotas do GGRC11 lideravam as maiores perdas do dia, com queda de cerca de 2%.
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A situação não chega a ser motivo de preocupação para Rodrigo Medeiros, analista e especialista em fundos imobiliários. Ele afirma que, no pior cenário, a empresa devolverá os imóveis locados para os FIIs.
“Perdem-se alguns meses de aluguéis, mas não se perde o patrimônio”, pontua. “Esta é a beleza dos fundos imobiliários”, comentou o especialista nas redes sociais, referindo-se à segurança que o produto oferece ao investidor.
Baroni – ou Professor Baroni, como também é conhecido – concorda e diz que o investidor de FIIs precisa ter esta leitura em casos como o da Americanas.
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“O risco de crédito de um locatário é muito importante para um fundo imobiliário, porém não é a essência [do negócio]”, explica. “A essência é o valor implícito imobiliário [dos imóveis], que vai desde localização, padrão construtivo e atratividade dos espaços”.
Ao ponderar que é preciso ainda dimensionar o real tamanho das inconsistências, Baroni lembra que o mais importante para uma loja ou galpão logístico é o ponto comercial e a localização, respectivamente – que seguirão com os FIIs independentemente da situação do locatário.
Quais FIIs têm a Americanas como inquilino?
Além do GGR Covepi (GGRC11), pelo menos outros seis fundos – entre os que divulgam os nomes dos inquilinos – mantêm alguma relação com as Americanas.
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No final de novembro de 2022, o Bresco Logística (BRCO11), por exemplo, renovou com a Americanas o contrato de locação de um condomínio logístico em Contagem (MG).
“A Americanas permanecerá ocupando a área de 15,7 mil metros quadrados, equivalente a 22,6% da ABL total do imóvel”, apontava fato relevante na época. “O valor do aluguel do referido contrato representa um aumento de 17,3% em relação ao valor vigente e deve representar, aproximadamente, R$0,03 por cota do fundo ao mês”.
Em relação à ABL total do fundo, o contrato do Bresco com as Americanas representa cerca de 3%.
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Situação um pouco mais delicada é a do Max Retail (MAXR11). Dos nove imóveis do fundo, quatro estão locados atualmente para as Americanas, de acordo com relatório gerencial divulgado pelo fundo em dezembro de 2022.
A empresa ocupa lojas do portfólio do fundo em Taguatinga (DF), Vitória (ES), Belém (PA) e Maceió (AL). Juntos, os espaços somam uma área de cerca de 32 mil metros quadrados dos quase 60 mil metros quadrados de ABL total do fundo – aproximadamente a metade.
Já o XP Log (XPLG11) tem contrato com a B2W – que faz parte do grupo Americanas – até julho de 2026. A empresa ocupa um centro de distribuição do fundo localizado em Seropédica (RJ). O espaço tem uma área construída de 82 mil metros quadrados, que representa 9% do portfólio do fundo.
Ainda considerando a B2W, 7% da receita do VBI Logístico (LVBI11) tem origem nos contratos com o grupo. O fundo não informa o relatório gerencial a participação da empresa na ABL total da carteira, de 478 mil metros quadrados.
O RBR Log (RBRL11) também tinha a Americanas como locatária, mas a empresa comunicou o fundo, no final do ano passado, a intenção de devolver o imóvel locado em Hortolândia, no interior de São Paulo.
No final do ano passado, o Vinci Imóveis Urbanos (VIUR11) havia anunciado a compra de imóvel já locado pela Americanas no Rio de Janeiro (RJ). O espaço tem 625 metros quadrados – 1% da ABL do fundo – e elevaria ainda mais o espaço dos FIIs locados para a empresa.
O mesmo vale para o Vila Olímpia Corporate (VLOL11), que também confirmou ter contrato de locação com duas empresas ligadas ao grupo Americanas. Em comunicado, o fundo explica que os vínculos têm a própria empresa como fiadora, figura que assumiria as despesas do imóvel – aluguel, condomínio ou um prejuízo extraordinário – em caso de o inquilino não conseguir pagar.
Além dos FIIs de logística e de renda urbana, os fundos do segmento de shopping – que abrigam lojas Americanas – também poderiam ser afetados pela situação financeira da varejista.
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