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O mercado de fundos imobiliários acumula valorização de mais de 10% ao longo do ano e boa parte do desempenho pode ser atribuída aos FIIs de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis.
Focada em espaços como escritórios, shoppings e galpões logísticos, esta classe de FII apresenta valorização de 16,1% em 2023, de acordo com o Índice Teva de Fundos Imobiliários de Tijolo (ITIT).
O desempenho é quase quatro vezes maior do que os 4,5% do Índice Teva de Fundos Imobiliários de Papel (ITIP) – que monitora os FIIs que têm no portfólio títulos de renda fixa atrelados a indicadores de inflação e à taxa do CDI.
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O comportamento dos FIIs de “tijolo” também está em linha com a expectativa do mercado, que vê na redução dos juros e na apreciação dos imóveis gatilhos para destravar valor desses fundos.
“A tendência de queda da taxa Selic pode influenciar significativamente as avaliações patrimoniais de imóveis, tendo efeitos potencialmente positivos sobre o valor dos espaços e, consequentemente, [na valorização] dos fundos imobiliários”, aponta recente relatório da XP, assinado por Maria Fernanda Violatti, chefe de análise de fundos listados do research da casa.
No documento, ela explica que a redução da Selic – que caiu de 13,75% para 12,25% ao ano de agosto para cá – reduz a rentabilidade das aplicações de renda fixa que têm a taxa como referência e eleva a procura por imóveis como alternativa de investimento – valorizando cada vez mais os espaços.
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Em média, os fundos de shopping e logística puxam o desempenho dos FIIs de “tijolo”, deixando o segmento de escritório um pouco mais para trás.
Em 2021, o ITIT registrou perdas de 6,7% e, no ano passado, alta de 3%. Já o ITIP – índice dos fundos de “papel” – acumulou ganhos de 2,3% em 2022 e subiu 10,1% no ano anterior.
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O que explica a menor valorização dos FIIs de “papel”?
Entre os títulos de renda fixa que podem compor o portfólio de um fundo de “papel” está o certificado de recebíveis imobiliários (CRI), instrumento usado por empresas do setor para captar recursos no mercado.
Na prática, essas companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo – em um título (o CRI), que é vendido aos investidores, como os fundos imobiliários.
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Em geral, o CRI embute um rendimento prefixado e a correção por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI ou o IPCA. Desta forma, quanto mais elevado estiver o indexador, maior será a receita do fundo e, consequentemente, mais dividendos a carteira poderá distribuir entre os cotistas.
A dinâmica explica os elevados dividendos distribuídos pelos fundos de “papel” nos últimos anos, marcados pela pressão inflacionária e pelo ciclo de alta da Selic.
Mas em caso de redução do índice que corrige os CRIs do portfólio, a tendência também é de queda na receita das carteiras e, possivelmente, dos rendimentos distribuídos – o que pode reduzir a atratividade da carteira.
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“Assim como os demais fundos do mercado cuja carteira está majoritariamente indexada à inflação, o resultado do fundo no mês está diretamente ligado aos índices inflacionários do país”, confirma o último relatório do RBR Rendimento High Grade (RBRR11). “Nesse contexto, os indexadores IGP-M e IPCA do mês de julho, que seguiram a tendência de baixa dos meses anteriores, impactaram negativamente o resultado do fundo”, complementa o texto.
Os mais de 140 mil investidores do fundo, por exemplo, já perceberam o impacto do arrefecimento da inflação. Os dividendos distribuídos pela carteira caíram cerca de 35%, de um patamar acima de R$ 1 por cota em junho para a casa de R$ 0,65 em novembro.
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