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Estagnadas nos últimos anos, as emissões de novas cotas dos fundos imobiliários parecem ganhar força em meio à recuperação dos FIIs negociados na Bolsa. Atualmente, há uma expectativa de captação de até R$ 8,8 bilhões considerando ofertas em andamento ou em análise.
O otimismo do mercado em relação à retomada das emissões passa especialmente pelo tamanho das ofertas e dos FIIs que estão captando recursos – dois deles estão entre os maiores em número de cotistas.
“Os gestores estão atentos a novas oportunidades tanto para aquisição de novos ativos como para o aumento de participação em imóveis que já estão no portfólio”, avalia Carlos Daltozo, analista da Eleven Financial. Ele cita o exemplo do XP Malls (XPML11), que anunciou uma oferta de R$ 300 milhões.
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Com o recurso, o fundo de shopping planeja adquirir mais 6% de participação indireta no Shopping da Bahia, em Salvador (BA), e novas frações de empreendimentos em São Paulo que já fazem parte do portfólio da carteira – a terceira maior do mercado em número de cotistas, 312 mil.
“Nós ficamos muito tempo sem novas ofertas de fundos de ‘tijolo’ [que investem diretamente em imóveis] e agora estamos vendo a realização dessas ofertas com maior frequência”, pontua Daltozo.
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Por que os FIIs tiveram de interromper as ofertas?
Os fundos de “tijolo” foram os mais prejudicados pelas restrições impostas pela pandemia da Covid-19 nos últimos anos, especialmente os segmentos de shopping e escritório – que perderam receita com a redução na circulação de pessoas.
O ciclo de alta da taxa básica de juros, a Selic, que subiu de 2% no início de 2021 para os atuais 13,75% ao ano, também reduziu a atratividade dessa classe de ativos.
Quanto mais elevado o indicador, mais rentável se torna a renda fixa, que atrai investidores da renda variável – inclusive dos FIIs. O movimento colabora com a desvalorização das cotas dos fundos, especialmente os de “tijolo”.
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Diante do cenário, muitos fundos tiveram de reduzir dividendos, perderam atratividade e valor na Bolsa. Até hoje, a maior parte dos FIIs de “tijolo” ainda é negociada abaixo do valor patrimonial – considerado uma espécie de valor justo da carteira.
Como normalmente o valor de novas cotas é fixado acima do valor patrimonial do fundo, o cenário de cotas descontadas observado nos últimos anos inviabilizava a realização de novas emissões.
A recuperação dos fundos imobiliários nos últimos dois meses, porém, permitiu o equilíbrio entre valor de mercado e valor patrimonial, permitindo a realização de novas ofertas. O XPML11 é um exemplo disso.
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O preço de subscrição das novas cotas do fundo de shopping foi fixado em R$ 1. Na época do anúncio da oferta, o papel era negociado na Bolsa por R$ 101,46 e o valor patrimonial do fundo estava em R$ 98,77 por cota.
Além de ser um dos “gigantes” do mercado em número de cotistas, o XP Malls conta com patrimônio líquido de R$ 2,1 bilhões, investido em 12 empreendimentos que somam uma área bruta locável (ABL) de 150 mil metros quadrados.
“Quando FIIs como esse saem na rua para captar novos recursos, abrem alas para que outros façam o mesmo”, aponta Flávio Pires, head de FIIs da Santander Corretora, em recente relatório da instituição, reforçando a expectativa sobre a retomada das ofertas.
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Outros gigantes na pista
De acordo com levantamento da Santander Corretora, os fundos imobiliários estão no mercado atualmente para captar R$ 3,5 bilhões – sendo essas ofertas públicas concentradas nos FIIs de “tijolo”.
A emissão do CSHG Logística (HGLG11) – outro gigante em número de cotistas, 343 mil – prevê a captação de R$ 1,5 bilhão, a maior da lista.
Os cotistas do HGLG11 com direito de preferência na oferta tem até esta quinta-feira (1) para subscrever os novos papéis. O fator de proporção é de 41%.
Com o recurso captado na emissão, o CSHG Logística pretende comprar o portfólio do também fundo imobiliário GTIS Brazil Logistics (GTLG11), composto por quatro imóveis, localizados nas cidades de Embu das Artes, Barueri e Cajamar, todas em São Paulo.
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Com um patrimônio líquido de R$ 3,6 bilhões, o HGLG11 possui um portfólio cuja área ABL é de um milhão de metros quadrados. A vacância do fundo está em 20,4%. ´
A carteira de ativos do fundo conta com 20 imóveis localizados em São Paulo, Minas Gerais, Santa Catarina, Pernambuco e Rio de Janeiro.
Considerando as ofertas em andamento ou em análise, o volume das novas captações dos fundos imobiliários chega a R$ 8,8 bilhões, de acordo com a Hedge Investments – gestora que monitora mensalmente as emissões do mercado. Embora sinalize uma retomada, o montante não chega à metade dos R$ 21 bilhões captados em 2022 – valor que foi puxado, neste caso, pelas ofertas dos FIIs de recebíveis, que não foram afetados diretamente com a escassez de ofertas.
Em entrevista ao Liga de FIIs, Carlos Daltozo, analista da Eleven Financial analisou a retomada das ofertas dos FIIs e deu dicas para o investidor sobre o que observar em uma nova emissão. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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