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A inadimplência em série de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) descortinou o verdadeiro perfil dos fundos imobiliários do tipo high yield, avalia Ricardo Figueiredo, especialista em FIIs da Spiti. Em uma analogia com os contos de fadas, ele afirma que essa classe de ativo surfou a onda de carruagem, mas voltou a ser abóbora diante do atual cenário.
Figueiredo falou sobre o assunto durante a edição desta terça-feira (4) do Liga de FIIs, programa apresentado por Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney.
Nos três primeiros meses do ano, o mercado de fundos imobiliários perdeu mais de R$ 7 bilhões em valor de mercado. Parte da desvalorização é atribuída ao desempenho dos FIIs de “papel”, que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação e à taxa do CDI (principal indicador da renda fixa).
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Entre os ativos presentes no portfólio dessa classe de FIIs está o CRI, instrumento usado por empresas do setor imobiliário para captar recursos no mercado. Na prática, essas companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos – em um título e vendem para investidores, como os FIIs.
Os papéis embutem um rendimento mensal prefixado e a correção monetária por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI ou o IPCA.
Quanto mais elevados estão esses indicadores, maior a receita dos fundos e, consequentemente, os dividendos repassados para o cotista. O cenário de inflação e juros elevados, porém, dificulta o devedor a quitar a dívida relacionada ao CRI.
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“[É preciso lembrar que] nos fundos de ‘papel’, há dívidas de maior qualidade (com menor probabilidade de calote) e a dívida mais apimentada”, detalha. “A dívida mais apimentada [e que gera os maiores dividendos] é a que tanto seduz o investidor, mas o risco nestes fundos também é maior”, pondera Figueiredo.
Diante da dinâmica, o especialista questiona a utilização do termo high yield para os fundos concentrados em dívidas mais apimentadas. Para ele, o mercado deu um nome mais sofisticado a um ativo que deveria ser simplesmente chamado de “mais arriscado”.
“Eu costumo dizer que a fada madrinha jogou a magia e transformou a abóbora e os ratinhos em high yield”, brinca, em alusão aos contos infantis. “Agora bateu meia-noite e a carruagem e os alazões voltaram a ser abóbora e ratinhos”, diz.
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O atual cenário, acrescenta, mostrou o que de fato os FIIs high yield são: fundos de maior risco ou de menor qualidade, tomando como base a composição do portfólio do fundo. Sendo assim, Figueiredo traça um passo a passo para quem quer identificar FIIs com tais características.
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Como identificar um FII high yield?
Inicialmente, Figueiredo recomenda não tomar o nome do fundo como base. Segundo ele, algumas carteiras até incluem o termo high yield na denominação, mas acabam sendo menos arriscadas do que outras que não adotam o mesmo cuidado.
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Sendo assim, o especialista da Spiti sugere foco no relatório gerencial de um FII de “papel”, especialmente na tabela que apresenta os detalhes dos CRIs presentes no portfólio do fundo.
“É preciso observar o indexador atrelado aos papéis e, principalmente, a taxa que se soma ao indicador”, reforça. Quanto mais elevada a taxa, maior o risco embutido na operação”, reforça Figueiredo.
Ele orienta o investidor a utilizar os rendimentos oferecidos por títulos do Tesouro Direto para comparar se o devedor do CRI aceitou pagar uma taxa muito elevada – e consequentemente mais difícil de quitá-la.
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Figueiredo lembra também que as emissões dos CRI têm séries diferentes – sênior, mezanino e subordinada – que indicam a prioridade de pagamento em caso de um evento de inadimplência. O parâmetro também é uma boa ferramenta para avaliar o risco da carteira de um FII.
“O sênior receberá primeiro em caso, por exemplo, de o devedor realizar um pagamento parcial”, explica. “Sobrou recurso, há o pagamento para a série mezanino e, só depois, para a subordinada” – que tem taxas maiores, mas pode sofrer mais em um eventual calote, sinaliza o especialista.
O segmento do projeto vinculado ao CRI também deve ser observado, diz Figueiredo. Setores mais sensíveis à variação dos juros tendem a registrar maior inadimplência, o que acaba impactando nos negócios e no pagamento das parcelas dos títulos.
Um fundo imobiliário cujo portfólio esteja bastante concentrado em CRIs com tais características – taxas elevadas, séries subordinadas e setores menos resilientes – acaba assumindo um perfil de maior risco, conclui Figueiredo.
A entrevista completa com o especialista da Spiti – inclusive uma dica para avaliar as garantias incluídas nos CRIs – você confere na edição desta terça-feira (4) do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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