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Vale a pena investir em fundos imobiliários quando as aplicações de renda fixa estão pagando 13,75% ao ano? A pergunta se tornou recorrente entre os investidores nos últimos meses de 2022 e se repete no ano novo. Afinal de contas, por que investir em FIIs se há opções rentáveis e com menos risco no mercado?
Para Marcos Baroni, head em pesquisas de fundos imobiliários da Suno e um dos maiores especialistas no produto, a resposta para o dilema acima passa pelo entendimento dos objetivos de uma carteira de FIIs.
“Fundo imobiliário não foi feito para ter uma explosão de rendimento”, esclarece o Professor Baroni, como é conhecido. “Os FIIs têm como objetivo oferecer ao investidor proteção de patrimônio, geração de renda mensal e um portfólio resiliente”.
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Na avaliação do especialista, o produto tem entregado o que suas características prometem e, portanto, seguem como uma boa alternativa de investimento para 2023 – mesmo diante da concorrência cada vez mais forte da renda fixa.
Para reforçar a tese, ele detalha quatro fatores que estimulam o investimento em fundos imobiliários, especialmente em um ano que promete ser bastante desafiador para os investidores.
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Selic tende a cair no longo prazo
Inicialmente, Professor Baroni recomenda cautela com a comparação entre a taxa do CDI (certificado de depósito interbancário) e os fundos imobiliários.
“Cuidado para não olhar para um cenário de curto prazo e acreditar que ele será sempre assim”, alerta.
Hoje, a taxa básica de juros da economia nacional, a Selic, está em 13,75% ao ano. O indicador serve como referência para as aplicações de renda fixa.
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Desta forma, quanto mais elevada a Selic, mais rentável fica a renda fixa, que acaba atraindo os investidores da renda variável, inclusive os de fundos imobiliários – que perdem atratividade e, consequentemente, valor na Bolsa.
Baroni lembra que não se pode perpetuar o atual patamar dos juros no País e, por isso, o retorno da renda fixa tende a cair ao longo do tempo – para o bem da economia nacional, reforça.
“Se tivermos certeza de que a Selic dos próximos anos ficará na casa dos 9% ou 10%, prepare-se, porque teremos um País andando para trás”, reflete. “Quero crer que voltaremos a ter um País nos próximos dez anos com uma Selic mais próxima de 5% do que de 10%”.
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Ele diz também que a queda de cada ponto percentual do juro real representa uma valorização bastante significativa em ativos de risco – inclusive dos fundos imobiliários. Com isso, sinaliza, é possível dimensionar o potencial de valorização dos FIIs daqui para frente.
A resiliência dos fundos imobiliários
Professor Baroni lembra que 2023 começa como um ano desafiador para todos os produtos que carregam algum tipo de risco, e não apenas para os fundos imobiliários. No radar, estão principalmente as incertezas relacionadas à política fiscal do governo Lula.
“Fica parecendo que o fundo imobiliário é o patinho feio da história”, diz. “Pelo contrário, em um ano tão difícil como 2022, os FIIs ainda fecharam com alta”, lembra o especialista, que se refere ao desempenho do Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na B3.
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Em um ano marcado por um trimestre de deflação, tensão eleitoral e uma taxa Selic de 13,75% ao ano, o indicador encerrou 2022 com alta de 2,22%, após dois anos seguidos de queda – de 10,24% em 2020 e de 2,28% em 2021.
Baroni pondera que o resultado do Ifix leva em consideração o dividendo distribuído pelos fundos imobiliários ao longo do período – um dos principais objetivos do investidor do produto.
Os rendimentos, lembra, compensaram eventuais perdas observadas com a desvalorização da cotação, reforçando a resiliência dos FIIs e entregando outra característica (a recorrência dos rendimentos) prometida pelo produto.
“Quando se olha em um espectro de dez anos, os fundos imobiliários entregaram um pouco mais de resultado do que a renda fixa”, crava Baroni, ainda tomando como base o desempenho do Ifix.
FIIs podem render muito mais do que o Ifix
Mas se o Ifix superou os desafios e encerrou o ano com valorização de pouco mais de 2%, quem optou pelos Certificados de Depósito Bancário (CDBs) ao longo de 2022 teve um retorno de até 128% do CDI (taxa de referência da renda fixa) ao ano, no caso dos papéis pós-fixados. Diante do desempenho, segue a pergunta: por que investir em FIIs se há outros produtos mais rentáveis e menos arriscados?
Além da resiliência mostrada pelo Ifix em momentos mais adversos, Baroni explica que os fundos imobiliários podem gerar um retorno bem maior do que o indicador – que apenas reflete a média do mercado.
“Uma carteira com uma seleção minimamente criteriosa tende a desempenhar um pouco melhor do que a renda fixa”, afirma. “Uma carteira de um investidor que estudou um pouco mais e que busca ativos com diferenciais competitivos acima da média consegue ganhar muito mais”, reforça.
Em 2022, por exemplo, o fundo Ourinvest JPP ([ativo=OUJP11]) avançou 26,08% e encabeçou a lista das maiores altas do ano. Na sequência, apareceram Riza Akin (RZAK11) e o Valora CRI (VGIR11), com retornos de 23,69% e 16,23%, respectivamente.
“Não dá para comparar a taxa do CDI com o Ifix simplesmente”, defende Baroni. “O índice dos fundos imobiliários é uma média de 111 carteiras que, bem selecionadas, podem gerar um retorno acima do obtido com aplicações de renda fixa”.
FIIs para proteção de patrimônio
Finalmente, Baroni lembra que fundos imobiliários são produtos lastreados em imóveis – ativos tradicionalmente usados para proteção de patrimônio. Neste quesito, afirma o especialista, os FIIs também têm entregado o que prometem.
“Olhem os últimos fatos relevantes [divulgados pelos FIIs] e observem o que está acontecendo com as vendas de ativos [imóveis dos fundos] com taxas internas de retorno de dois dígitos”, sugere.
Ele se refere a uma sequência de transações anunciadas pelos fundos imobiliários ao longo de 2022, que sinalizam a geração de valor dos portfólios dos fundos. Um dos principais exemplos é o CSHG Renda Urbana (HGRU11), que negociou 18 lojas locadas para a Arthur Lundgren Tecidos, grupo conhecido como Casas Pernambucanas.
O último negócio foi fechado nesta terça-feira (3) e envolveu um imóvel em Goioerê, no Paraná. O espaço foi vendido por R$ 3,975 milhões – preço 37% superior ao valor investido e 24% superior ao valor de laudo do imóvel em 2022.
Além disso, Baroni aponta que os próprios laudos de avaliação divulgados pelos FIIs nos últimos meses estão elevando os valores justos dos espaços.
Tanto a venda como a reavaliação do preço contábil dos imóveis refletem, na visão do especialista, o descolamento entre o preço da cota negociada na Bolsa – a grande maioria descontado – e o valor justo dos ativos presentes na carteira dos fundos. A diferença sugere oportunidade de ganho de capital, finaliza Baroni.
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Como funcionam os FIIs?
Os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.
Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias.
No mercado, o investidor também tem a opção dos FIIs de “papel”, que investem em títulos de renda fixa ligados ao segmento imobiliário. Os papéis são indexados a índices de preço e ao CDI e se beneficiaram nos últimos meses com a elevação da inflação e dos juros no País.
Mais dicas e análises do Professor Baroni podem ser conferidas na edição desta terça-feira (3) do Liga de FIIs, apresentado por Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney.
Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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