Fim de uma era? Fundos imobiliários abandonam IGP-M para reajustar aluguéis; saiba o que muda para o investidor

Tradicionalmente chamado de “inflação do aluguel”, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) tem perdido o protagonismo nos contratos de locação de fundos imobiliários. A troca por indexadores menos voláteis tem sido uma tendência e já há quem aposte que os dias do IGP-M no mercado imobiliário estejam contados.

Influenciado pela elevação dos preços das commodities e pela desvalorização do real, o IGP-M registrou forte alta nos últimos dois anos. O indicador chegou a bater 37% no acumulado de 12 meses encerrados em maio de 2021. De lá para cá, o índice apresentou sucessivas quedas.

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A desaceleração dos últimos meses é explicada pela estabilização da taxa de câmbio e pela inversão de tendência no preço das grandes commodities, tanto agrícolas como minerais. O índice fechou 2021 na casa dos 17%, abaixo dos 23% do ano anterior, mas ainda acima do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Diante da forte elevação do IGP-M, os fundos imobiliários se deparam cada vez mais com a necessidade de rediscutir o índice de correção dos contratos de locação. Pelo menos cinco trataram do tema nos últimos dois meses.

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A perda de espaço do IGP-M no reajuste dos aluguéis não surpreende André Braz, coordenador dos índices de preços da Fundação Getulio Vargas (FGV), responsável pelo indicador criado em 1989. Ele lembra também que o índice não foi desenvolvido para indexar contratos do setor imobiliário.

“O IGP-M começou a ser usado por não ter, na época, muita diferença em relação ao IPCA e, ao mesmo tempo, ser medido por uma instituição independente”, relembra Braz. “A partir daí houve o copia e cola dos contratos e o indicador foi se tornando padrão neste tipo de vínculo”.

Na opinião de Braz, a forte valorização do IGP-M durante a pandemia deve servir de lição para os agentes econômicos repensarem sobre o que é melhor para os seus negócios.

“O que a gente tem de pensar é qual a metodologia do contrato em discussão. O IPCA pode ser bom para o inquilino cuja receita esteja mais vinculada ao índice. Mas será que é bom para o proprietário? Essa é a pergunta que o mercado terá de responder”, provoca.

Com a palavra, o mercado

Tanto os gestores de fundos de “tijolo”, que obtêm renda com o aluguel dos imóveis, quanto os fundos de “papel”, que investem em títulos de renda fixa indexados a índices de inflação, parecem concordar que o tempo do IGP-M no setor imobiliário está chegando ao fim.

“Havia um apego ao IGP-M que vem do passado, do período de hiperinflação, quando os imóveis eram negociados em dólares. O IGP-M responde melhor às oscilações do câmbio”, reflete André Catrocchio, diretor de Risco e Relações com Investidores da Hectare Capital.

Entre os fundos de “tijolo”, o SP Downtown (SPTW11) confirmou a troca do indexador do contrato de locação do imóvel Badaró, no centro de São Paulo (SP), alugado para a Atento, empresa da área de call center.

Nos próximos 12 meses, o fundo adotará o IPCA ao invés do IGP-M, previsto até então no contrato. Segundo comunicado do fundo ao mercado, o IGP-M não refletia a realidade brasileira.

A negociação para a mudança de índice de correção envolveu a prorrogação da vigência do contrato de locação do imóvel, de 2027 para a 2030.

O fundo Tellus Properties (TEPP11) seguiu na mesma linha e anunciou a mudança do IGP-M para o IPCA em três contratos de locação nos edifícios São Luiz e Torre Sul, ambos em São Paulo. A negociação envolveu os inquilinos Allpark Empreendimentos, Sertrading e o banco Santander.

Quando a troca vai parar na Justiça

Em outros casos, a troca do indexador não aconteceu de forma tão amistosa. Um exemplo é o da Agaxtur, agência de viagens e turismo, que pediu a mudança na Justiça.

Locatária do REC Renda Imobiliária (RECT11) até 2025, a empresa ocupa imóvel de quase 2 mil metros quadrados no Jardim América, em São Paulo (SP), e reivindica que o valor do aluguel seja atualizado pelo IPCA, e não mais pelo IGP-M.

De acordo com o FII, a Justiça negou o pedido de urgência solicitado na análise do caso. O fundo promete tomar as medidas cabíveis em relação à ação proposta pelo inquilino.

O FII Hospital da Criança (HCRI11) enfrenta situação semelhante à do REC Renda Imobiliária. A Rede D’OR, locatária do hospital, pediu na Justiça que o valor do aluguel fosse reajustado pelo IPC (Índice de Preços ao Consumidor), e não mais pelo IGP-M. A Justiça atendeu, de forma provisória, o pedido da Rede D’OR.

Enquanto o FII Hospital da Criança recorre da decisão liminar, que determinou a substituição do índice de reajuste, o segmento de fundos imobiliários reforça o debate sobre um novo índice que garanta, de forma mais eficiente, as necessidades de proprietários e inquilinos.

“Não sei se o IPCA será o predominante porque também não acompanha 100% a dinâmica do mercado imobiliário. Mas entre os dois, com certeza, o índice do IBGE vai prevalecer”, afirma Catrocchio, que também sugere a possibilidade de um índice próprio para o setor, como ocorre com o INCC para a construção civil.

O que muda para o investidor?

Pensando no longo prazo, José Navikas, analista de investimentos da Necton, afirma que a manutenção do IGP-M seria mais interessante para o investidor.

No entanto, Navikas lembra que a troca do indexador não necessariamente é uma notícia ruim para o cotista. Para ele, os casos devem ser analisados de forma individual e o investidor precisa estar atento às contrapartidas envolvidas na mudança.

O analista da Necton cita o exemplo da recente negociação envolvendo o Green Towers (GTWR11), proprietário do imóvel de 138 mil metros quadrados que serve de sede administrativa do Banco do Brasil, em Brasília.

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A pedido da instituição financeira, o fundo aceitou negociar a política de reajuste do aluguel. Um dos pontos previa a troca do IGP-M por um índice fixo de 11,5% ao ano.

Entre as condições propostas pelo fundo para a mudança, estavam o alongamento do contrato e a revisão da multa rescisória caso o locatário desista do imóvel. As demandas foram aceitas pelo Banco do Brasil.

O acordo foi recebido bem pelos investidores e as cotas do Green Towers registraram valorização de 25% em dezembro, maior alta do período.

Expectativa para 2022

As recentes projeções para os indicadores econômicos também amenizam eventuais preocupações dos investidores com a troca de índices negociada pelos fundos imobiliários com os inquilinos.

“Para os próximos meses, projetamos a continuidade no aumento da taxa de juros e já começaremos a observar uma inflação mais controlada”, prevê Navikas. “Desta forma, o impacto dos índices de inflação, seja qual for, não será tão grande. Não devemos esperar, para 2022, um aluguel subindo tanto como nos anos anteriores”.

A perspectiva favorece os fundos de “papel” que mantêm títulos e recebíveis indexados à taxa CDI (certificado de depósito interbancário), que se beneficiam com a elevação da taxa básica de juros da economia nacional, a Selic, atualmente em 9,25% ao ano – e que pode chegar, na projeção da Necton, a 11% no final de 2022.

No caso do IGP-M, a desaceleração mais acentuada está prevista exatamente para este ano. De acordo com Braz, a expectativa é que em maio o índice já esteja perto de 10%, resultado muito mais próximo ao do IPCA. A tendência deve se manter ao longo de 2022 e deverá fixar uma diferença na casa de um ponto percentual entre os índices.

Sobre a previsão, Braz pondera o risco de se fazer estimativa de um índice como o IGP-M, dada a sensibilidade em relação aos fenômenos climáticos, oscilações do câmbio e preços internacionais. “Especialmente em um ano eleitoral que pode estimular oscilações no câmbio e, consequentemente, pressão no IGP-M”, diz.