Fundo imobiliário de um imóvel só pode ser cilada; entenda os riscos

SÃO PAULO – Até alguns anos atrás, praticamente todos os fundos imobiliários disponíveis no Brasil eram monoativos – ou seja, possuíam apenas um imóvel na carteira. Com a evolução deste mercado, se popularizaram FIIs que investem em mais de um imóvel, muitas vezes em diferentes cidades.

Dentre os monoativos, existem aqueles que são “mono locatários”, ou seja, dependem de um contrato de aluguel para gerar receita, e aqueles cuja renda parte de diversas fontes – caso dos shoppings e suas diversas lojas, por exemplo.

Rodrigo da Costa Medeiros, analista e criador do site Desmistificando FII, é convidado do programa Fundos Imobiliários desta sexta-feira (26). A temática do programa é justamente essa categoria de FIIs. Para assistir à entrevista completa, basta clicar no player acima.

Ao professor Arthur Vieira de Moraes, o analista explica que este tipo de fundo, principalmente o monoinquilino, só é interessante para o lado do locatário, já que estar ‘sozinho’ dá alto poder de barganha a este lado. Isso significa, naturalmente, desvantagem ao cotista e ao próprio gestor, deste ponto de vista.

Normalmente, o investidor que opta por alocar porcentagens altas de sua carteira em um fundo monoativo não conhece o mercado suficientemente: o ideal é alocar pouco nestes fundos para otimizar resultados e, principalmente, diminuir riscos.

Ele também explica que ter vários fundos monoativos em uma carteira não é equivalente a ter um multiativos. Se um cotista tiver diversos monoativos, o momento de perceber a grande diferença entre os dois é quando algum destes fundos der problema.

Na hora da dificuldade, o investidor terá uma escolha de sofia: vender um fundo de baixo desempenho ganhando pouco pelo papel ou se livrar de outro fundo, prejudicando sua renda mensal. Caso o fundo tivesse vários imóveis, seria possível driblar os problemas de um imóvel com a receita gerada pelos demais.

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A gestão também é diferente entre estes dois tipos de FIIs. “Na ponta do monoativo, eu tenho a preocupação com o gestor. Ele recebe uma remuneração pequena, mas tem que manter pessoas de qualidade cuidando daquele ativo – e nós sabemos que pessoas de qualidade custam caro”, explica Medeiros.

FIIs: perfeitos para o longo prazo

Rodrigo tem uma carteira recomendada de FIIs que gira com certa frequência, mas cuja missão não é estimular que o investidor deste mercado venda e compre fundos no curto prazo. Como a vantagem deste tipo de fundo é o fluxo de caixa, normalmente ele é recomendado a quem quer investir para manter na carteira em um longo prazo.

Ele explica no programa que sua carteira é para quem irá investir pela primeira vez em algum FII saber qual comprar naquele momento, mirando o futuro.