Festas de fim de ano, inflação, perda de renda: o que vai pesar mais para os fundos de shopping nos próximos meses?

SÃO PAULO – Um dos segmentos favoritos de fundos imobiliários antes da pandemia de Covid-19, os FIIs de shoppings dividem a opinião de analistas e investidores atualmente. O setor foi um dos mais prejudicados com as restrições de circulação impostas pela disseminação do coronavírus e até hoje tenta recuperar a confiança.

Com a chegada do final de ano, período favorável para as vendas dos complexos comerciais, e a forte desvalorização das cotas nos últimos meses, vale a pena investir nos fundos de shopping agora?

O tema foi destaque na edição desta terça-feira (16) do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa tem apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter de fundos imobiliários do InfoMoney. Os especialistas afirmam que os fundos de shopping devem, sim, ser monitorados – mas com cautela e seletividade.

Otuki lembra que, antes da pandemia, o segmento de shoppings era um dos mais sólidos e promissores. “Entre 2007 e 2019, o crescimento médio do faturamento dos shoppings era de quase 11% ao ano”, diz. “No período, o nível de circulação de pessoas passou de 200 milhões por mês para 500 milhões. E o número de complexos subiu de 351 para 601”. Dificilmente uma carteira não tinha o segmento, destaca o economista.

Com a pandemia, os shoppings tiveram de fechar por pelo menos três meses e reabriram depois com limitações de horários. As restrições refletiram no desempenho dos fundos imobiliários do segmento, que acumulam desvalorização média de 16% ao ano só em 2021.

Atualmente, as cotas são negociadas com desconto de até 23%, de acordo com o indicador de P/VPA – Preço sobre o Valor Patrimonial – e o retorno com dividendos é o pior entre os principais setores.

No curto prazo, Maria Fernanda vê um cenário positivo para os fundos de shoppings por causa da Black Friday e do aumento da circulação das pessoas – e das vendas – nos próximos meses.

“O contrato de locação nos shoppings possui características diferentes da de outros segmentos. Além do aluguel fixo, o lojista paga um percentual sobre as vendas, que pode variar de acordo com o tamanho e o perfil do estabelecimento”, explica.

“Por isso, a retomada do comércio e da circulação impactará nas receitas dos fundos imobiliários e, consequentemente, no retorno com dividendos dos cotistas”, afirma a analista.

Maria Fernanda pontua ainda que o perfil do shopping no Brasil, focado também no lazer e na prestação de serviço, ajuda o segmento, que deve se beneficiar da demanda reprimida nos períodos de maior restrição por conta da pandemia.

Olhando para o médio e longo prazos, Maria Fernanda é mais cautelosa ao lembrar de fatores como o ano eleitoral, a pressão inflacionária e a elevação de juros. “Diante do cenário, eu priorizaria fundos que contam com complexos voltados para alta renda, que acaba sendo menos impactada em um cenário de maior incerteza econômica”, explica.

Otuki também recomenda seletividade e atenção nos fundamentos dos fundos de shoppings e, neste sentindo, vê o XP Malls (XPML11) melhor posicionado com um portfólio diversificado e focado mais nas classes A e B. Além disso, o economista sinaliza para a recuperação do fundo. “Em 2019, o fundo distribuía dividendos de R$ 0,59 por cota, chegou a zerar o repasse durante a pandemia e hoje já distribui R$ 0,57”.

Para os mais desconfiados, Otuki afirma que os fundos de shoppings não vão acabar e lembra que, além das dificuldades relacionadas à pandemia, o segmento tem acompanhado o mercado de uma forma geral, que sofre com incertezas econômicas e políticas. Em 2021, o Ifix – índice que reúne os FIIs mais negociados na Bolsa – acumula perdas de quase 9%.

Os analistas apontam como principal risco para o segmento uma retração econômica nos próximos meses, que comprometeria ainda mais o poder de consumo da população, afetando o faturamento do comércio e, consequentemente, dos fundos imobiliários de shopping.

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