Fundos imobiliários: o que os investidores podem esperar após a provável elevação da Selic?

SÃO PAULO – O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central define nesta quarta-feira (22) o novo patamar da taxa básica de juros, a Selic, para os próximos quarenta e cinco dias. Os economistas do mercado financeiro esperam uma elevação de 1 ponto percentual, levando a taxa para 6,25% ao ano. Será a quinta alta consecutiva. Em janeiro, a Selic estava em 2%.

Tradicionalmente, a alta da Selic tende a prejudicar o desempenho dos fundos imobiliários. O movimento gera a migração dos investidores para as aplicações de renda fixa, que se tornam mais rentáveis e oferecem menos riscos do que os investimentos de renda variável. Será esse o movimento que os FIIs deverão apresentar após a decisão de hoje?

Na visão de analistas do mercado, a nova Selic não deve causar impacto significativo nos fundos imobiliários – mas a indefinição sobre até quando seguirá o ciclo de alta da taxa básica ainda pode pressionar as cotações no curto prazo.

Jacinto Santos, analista de FIIs da plataforma Funds Explorer, não descarta quedas nas cotações na quinta-feira (23), como uma reação à alta no primeiro pregão pós-Copom. Porém, na sua visão, movimentos desse tipo não refletem os fundamentos dos fundos.

“Muitos investidores ainda enxergam a Selic como um porto seguro e fazem a comparação dela com os rendimentos dos FIIs”, explica. Não é, na visão de Santos, uma métrica razoável – faria mais sentido, em sua visão, que o rendimento de um fundo imobiliário fosse comparado com a remuneração dos títulos públicos de longo prazo. “A NTN-B [título público atrelado ao IPCA] com vencimento em, no mínimo, dez anos tem uma relação bem mais próxima com um fundo imobiliário, porque oferece a inflação mais um cupom”.

Papel x Tijolo

Para os analistas, os fundos imobiliários de papel, especialmente os que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), tendem a não sofrer com a elevação da Selic. Pelo contrário: se os CRIs da carteira forem indexado à taxa do CDI, principal referência para aplicações de renda fixa, que acompanha os movimentos da Selic, o FII se beneficiaria com o aumento da taxa. A elevação esperada de 1 ponto percentual, portanto, seria favorável no curto prazo.

No segmento de fundos de tijolo, o mercado não aposta em novas quedas, porque a nova Selic já estaria precificada na cotação dos ativos – que, em boa parte, seguem sendo vistos com bons olhos pelos analistas.

“Os fundos de galpões logísticos têm um mercado aquecido, com alta demanda de novos inquilinos e até escassez de empreendimentos de alta qualidade”, diz Raul Grego, especialista em fundos imobiliários da Eleven Financial. “Os desenvolvedores estão em busca de novos projetos para poder acomodar essa demanda”, completa.

Também não há perspectiva de mudança de humor quanto aos FIIs de shopping centers, bastante prejudicados nos últimos meses por causa do fechamento dos espaços imposto pela pandemia de coronavírus. A reabertura das lojas e o aumento da circulação de pessoas reacenderam a esperança de recuperação do segmento.

Em agosto, o movimento nos centros comerciais aumentou em todo o país. De acordo com dados da Sociedade Brasileira de Varejo e Consumo (SBVC), o número de visitas cresceu 1,7% na comparação com julho de 2021 e quase 40% se comparado com o mesmo período do ano passado.

O segmento de FIIs que exige maior cautela é o de lajes corporativas, especialmente em algumas regiões de São Paulo e do Rio de Janeiro, que ainda sofrem com alta vacância e baixa procura por locação comercial.

Se o resultado da reunião de hoje do Copom já está precificado, a indefinição sobre o fim do ciclo de altas da Selic ainda está no radar dos analistas. “A grande questão é o temor de continuidade do aumento dos juros, que pode seguir gerando pressão até a Selic se acomodar um patamar estável”, explica Grego, da Eleven. “Na medida em que os juros forem estabilizando a inflação, devemos voltar a ver os fundos imobiliários crescendo novamente”.