Fundos imobiliários que não se adequarem aos princípios ESG perderão oportunidades de negócios, avaliam executivos

SÃO PAULO – As mudanças de perspectivas de investidores e consumidores, que passaram a se preocupar com o impacto social que as empresas geram na sociedade, colocaram a sigla ESG (meio ambiente, social e governança na tradução para o português) no centro do debate no mercado financeiro.

Os princípios ESG buscam integrar nos investimentos as melhores práticas ambientais, sociais e de governança das empresas e vêm ganhando força em todo o mundo – já que a pandemia expôs vulnerabilidades que despertaram o debate sobre a importância das questões sociais.

No mercado imobiliário, o movimento ainda é tímido no país, mas a participação dos investimentos ESG e a exigência de sustentabilidade como proposta de valor dos negócios segue a tendência de crescimento vista ao redor do mundo.

Durante painel do FII Summit, maior evento de fundos imobiliários do país, realizado pelo InfoMoney, executivos de gestoras com experiência no assunto revelaram os principais desafios e as mudanças que os investimentos com essas características podem causar.

Para Vitor Bidetti, CEO da Integral Brei, o ESG foi mais uma das tendências aceleradas pela pandemia de coronavírus. O executivo, que está trabalhando no desenvolvimento de dois fundos imobiliários com foco nos princípios ESG, revelou que buscou se estruturar internamente antes de buscar no mercado investimentos alinhados aos conceitos sustentáveis.

“Passamos a estudar o assunto, modificamos os estatutos da companhia, assumimos novos compromissos e mudamos a governança da empresa, aprimorando diversos aspectos de compromisso social. A partir daí buscamos opções de investimentos de fundos imobiliários que pudessem ser estruturados com essas características”, diz Bidetti.

O fundo estruturado pela gestora Integral Brei vai ajudar a captar recursos para o desenvolvimento de uma smart city (cidade inteligente) em Brasília. A área de 1 milhão de metros quadrados, localizada na Asa Norte, abrigará diversos empreendimentos e será um distrito de inovação na cidade, com a presença de empresas de tecnologia e startups.

O selo ESG e o monitoramento dos compromissos assumidos pelo projeto ficarão sob a responsabilidade da Sitawi, empresa independente especializada nesse tipo de certificação.

Com a tendência se consolidando, os especialistas avaliam que os gestores que não se prepararem para esse processo vão perder oportunidades. Ken Wainer, sócio-fundador da gestora VBI, especializada em fundos imobiliários, pontua que os fundos que não adotarem os critérios estabelecidos pela agenda ESG irão de deparar com a fuga de capital de investidores institucionais, que aplicam altos volumes de recursos.

Para ele, a mudança é estrutural pois cada vez mais investidores estão colocando no centro de decisão sobre a alocação de seus recursos os investimentos de impacto. Porém, Wainer destaca que antes é preciso definir um foco de atuação da agenda ESG para que os investimentos sejam mais assertivos e, de fato, exerçam as melhorias propostas.

“O gestor precisa definir o que é possível e importante, sem comprometer os retornos financeiros, porque não tem como proteger o meio ambiente, criar oportunidade para minorias ou ter uma governança perfeitamente transparente de uma vez só. Nós temos que escolher onde vamos atuar para melhorar os critérios ESG. Eu vejo completa compatibilidade entre nossos deveres como fiduciários do capital com os nossos deveres de transformar o mundo em lugar melhor”, diz Wainer.

Retorno financeiro

Apesar da preocupação com práticas sustentáveis, David Ariaz, diretor financeiro e operacional da gestora HSI, focada no setor imobiliário, avalia que os retornos dos fundos não são prejudicados pela adesão aos princípios ESG.

O executivo destaca que parte dos empreendimentos já são pensados levando em consideração a adoção dessas práticas, priorizando as questões de eficiência energética, acessibilidade e reutilização de recursos naturais.

“Isso já faz parte dos nossos processos, os retornos não são prejudicados porque a adesão ao ESG é vista como um investimento e não um custo. Quando você está alugando um prédio, muitos inquilinos estão exigindo que o prédio seja certificado e tenha uma certa eficiência sustentável”, diz Ariaz.

Bidetti, da Integral Brei, segue na mesma linha, reforçando que estudos já comprovam que o custo de captação de empresas que têm práticas ESG diminui gradativamente. “São investimentos que agregam retornos positivos aos empreendimentos e é possível capturá-los através do preço praticado na venda ou na alocação. As pessoas entendem o valor que isso agrega na propriedade em longo prazo, nos recursos do condomínio e no bolso delas. Todo mundo sai ganhando”, diz.

Cenário brasileiro

Com os incêndios que atingem o Pantanal em Mato Grosso do Sul, Mato Grosso e na Amazônia, além da questão do desmatamento chamando atenção do mundo todo, o Brasil tem sido alvo de fortes críticas, com desdobramentos também na economia.

Ao avaliar a política ambiental brasileira, Ariaz, da HSI, destacou que ela é positiva, mas erra no âmbito da fiscalização. Para ele, investir em obras nesse cenário requer análises bem detalhadas dos riscos ambientais para que não ocorra falhas na gestão dos critérios ESG.

Apesar dos desafios, Vitor Bidetti, CEO da Integral Brei, acredita que os produtos imobiliários que adotam os critérios ESG devem seguir crescendo no Brasil.

“O mercado deve crescer muito porque no Brasil o que aconteceu até agora foi basicamente emissão de debêntures [títulos de dívidas de empresas]. O ESG tem uma combinação muito interessante com o mercado imobiliário em várias dimensões e, com as mudanças nas legislações, os investidores institucionais brasileiros vão alocar maiores parcelas dos seus portfólios em fundos ESG”, afirma Bidetti.

Do Zero ao Gain: intensivo gratuito de 4 dias com André Moraes ensina como extrair seu primeiro lucro na Bolsa. Clique aqui para se inscrever.