Nova letra imobiliária é alternativa à LCI com o dobro de segurança ao investidor

SÃO PAULO — Uma nova opção de letra financeira é a grande aposta do setor para diversificar o funding do mercado imobiliário. A LIG (Letra Imobiliária Garantida), que foi emitida pela primeira vez no Brasil em novembro do ano passado, é uma alternativa à LCI (Letra de Crédito Imobiliário), com o dobro de segurança ao investidor. 

Ela foi criada pela medida provisória 656, de outubro de 2014, e posteriormente foi convertida na lei 13.097, de janeiro de 2015, com a sanção da ex-presidente Dilma Rousseff. Mas a regulamentação do Banco Central só saiu em maio de 2018. 

Atualmente, há R$ 8,9 bilhões em LIGs nas carteiras de clientes de Santander, Bradesco, Itaú e Banco Inter — as únicas instituições financeiras que já oferecem o produto. O problema é que esses clientes são todos “private”, que têm alguns milhões de reais em suas contas. 

“Isso acontece porque a regulamentação de ofertas públicas que temos hoje atendem bem as ações e debêntures, mas não as LIGs”, diz Filipe Pontual, diretor executivo da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). 

“A CVM [Comissão de Valores Mobiliários] abriu audiência pública para formalizar uma minuta de instrução normativa que vai regular em um mesmo documento a oferta pública de COEs [Certificado de Operações Estruturadas] e LIGs.”

Segundo Pontual, a expectativa é que a regulamentação da CVM seja publicada até novembro ou dezembro deste ano. Até lá, as ofertas de LIGs acontecem somente de forma privada, para investidores qualificados ou institucionais — e não é permitido fazer propaganda ou anúncio. 

“Existe um enorme potencial para a LIG no cenário de juros baixos, já que isso obriga as pessoas a procurarem por alternativas de investimento. Para que haja crescimento nas emissões, além de ser necessária a consolidação do mercado secundário com a regulamentação da oferta pública por parte da CVM, também é necessária a regulamentação da emissão em moeda estrangeira”, diz Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). 

O que é?

A LIG é um título de crédito que pode ser emitido por instituições financeiras, inspirado nos “covered bonds” europeus — papéis garantidos por um conjunto de ativos —, que movimentam mais de US$ 3 trilhões no mercado externo. 

A grande vantagem da LIG é a dupla garantia: além do próprio balanço do banco emissor, ela também é garantida por um pool de créditos imobiliários. Ou seja, se a instituição emissora quebrar, os ativos inseridos nesse pool vão honrar os pagamentos aos investidores — seja com os valores que a carteira vai receber pelo crédito concedido ou com a venda dos empreendimentos. 

A aplicação é blindada porque não vai entrar na concorrência com outros passivos do banco em caso de falência da instituição financeira. “É uma proteção ainda melhor do que a figura do FGC [Fundo Garantidor de Créditos], que limita a cobertura de prejuízo a R$ 250 mil por CPF e por instituição financeira. Isso porque o pool de créditos imobiliários sempre vai garantir a aplicação total do investidor, mesmo que ela seja alta, de milhões de reais. Não há limite”, diz Pontual, da Abecip.

Assim como as LCIs, as LIGs também são isentas de Imposto de Renda — outra vantagem para o investidor. A remuneração das LIGs pode ser atrelada a taxas de juros fixas ou flutuantes, índices ou taxas de conhecimento público, como IPCA (índice oficial de inflação) e CDI (taxa que remunera a renda fixa e geralmente está bem próxima da Selic), ou mesmo à variação cambial. 

Quanto às regras de fiscalização do pool de garantia das LIGs, é obrigatória a designação de um responsável terceiro para monitorar e zelar pela proteção dos direitos e interesses dos investidores, e administrar a carteira de garantias no caso de decretação de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência do emissor. É uma espécie de “agente fiduciário turbinado”.

Futuro promissor

O crédito imobiliário representa atualmente apenas 10% do PIB (Produto Interno Bruto) brasileiro. Em países desenvolvidos, a participação é bem maior. Nos Estados Unidos, por exemplo, chega perto de 70%. Os especialistas acreditam que a LIG vai ajudar a ampliar essa proporção no mercado nacional. 

Isso porque o produto tem estabilidade no longo prazo, pois alonga a dívida imobiliária dos bancos. E é democrático: até instituições financeiras menores podem emitir as LIGs para acessar o mercado imobiliário, que até então é dominado pelos grandes bancos.

Hoje, a poupança é a principal fonte de financiamento do setor imobiliário no Brasil, que também conta com as LCIs e os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Até 6 de setembro deste ano, a poupança tinha estoque de R$ 819 bilhões, segundo o Banco Central. Já o estoque atual de LCIs está em torno de R$ 170 bilhões, enquanto o de CRIs ronda os R$ 70 bilhões, de acordo com a B3. 

“A poupança pode ser sacada a qualquer momento. A LCI tem um prazo mínimo de permanência de 90 dias. Já a LIG tem vencimento mínimo de dois anos e um prazo de carência de 12 meses. Ou seja, o investidor tem que manter o papel por pelo menos um ano antes de vendê-lo. Também não tem o compromisso de recompra por parte do emissor. Isso gera um balanço muito mais estável entre passivos e ativos das instituições financeiras”, afirma Pontual. 

LCIs e CRIs 

O que distancia as LIGs dos CRIs e das LCIs é o risco, que é bem maior para o investidor que aplica nos dois últimos. Os CRIs, assim como as LCIs, são emitidos para captar dinheiro para o setor imobiliário. 

A diferença é que as LCIs são emitidas pelos bancos, enquanto os CRIs são emitidos diretamente pelas empresas. Assim, o risco de investir nos CRIs é maior, já que eles não são protegidos pelo FGC como as LCIs. 

Apesar do risco, muitos investidores correram para os CRIs nos últimos anos pela falta de LCIs no mercado. Com a crise econômica, os bancos restringiram o crédito para o setor imobiliário e passaram a emitir menos LCIs. 

Mesmo sendo investimentos de renda fixa, ou seja, de permitirem ao investidor conhecer a forma de rentabilidade antes de aplicar, os CRIs exigem mais cautela do investidor. Isso porque, se a empresa quebrar, o investidor não recebe seu dinheiro de volta. 

Empresas com fluxo de caixa estável, no entanto, oferecem menos risco de crédito. Então, é preciso conhecer os papéis e as companhias que estão por trás dos títulos antes de investir. Em geral, quanto maior o risco da empresa emissora dar calote no investidor, maior a taxa de retorno oferecida.

Bancos demonstram interesse

A expectativa dos especialistas ouvidos pelo InfoMoney é de que os estoques de LCIs vão diminuir bastante quando as LIGs forem popularizadas, após as definições de ofertas públicas. Mesmo que o custo de emissão das LIGs possa ser um pouco maior, as vantagens para as instituições financeiras e para os investidores compensam o gasto. 

“Nós vemos com bons olhos a LIG para financiar o mercado imobiliário. Fizemos uma primeira oferta de R$ 12 milhões apenas para testar o produto, mas pretendemos fazer novas emissões neste ano”, diz Rafael Rodrigues, diretor de investimentos do Banco Inter. “Nossa ideia é fazer emissões mais recorrentes e não necessariamente uma emissão gigante.”

O Bradesco também pretende fazer novas emissões de LIG ainda em 2019, segundo José Ramos Rocha Neto, diretor executivo do banco. Ele ressaltou a dupla garantia da LIG como uma grande vantagem para o investidor, além da isenção de Imposto de Renda.

“O governo quer ter menos recursos contingenciados na economia, inclusive no setor imobiliário. Hoje, a forma de financiamento livre que existe é a LCI, mas ela tem lastro em carteiras de crédito cujo risco está em cima do emissor. A LIG é diferente, é mais segura. Por isso é um título promissor”, diz.

“Uma maneira de massificar a distribuição da LIG é de fato você permitir que ela seja lançada na estrutura de oferta pública. Isso está sendo estudado pela CVM. Existe uma expectativa que isso seja resolvido no ano que vem. Certamente nos próximos anos haverá uma substituição das LCIs por LIGs. As LCIs não deixarão de existir, pois elas ainda vão atender ao público que precisa de liquidez em menos de um ano, por exemplo.”

O diretor do Bradesco também comentou sobre uma eventual possibilidade de o governo retirar o benefício fiscal dos produtos no futuro. “Se for retirado, é claro que isso vai reduzir a atratividade. O peso da perda do benefício fiscal, com os juros baixos que temos agora, fica menor. Mas não deixa de ser uma perda. Há uma discussão grande porque o setor imobiliário é um gerador de emprego. É marca da atividade econômica. Então, este é um assunto que vai ser analisado com muito cuidado.”

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