“Oportunidade de comprar imóvel barato hoje é por meio dos fundos imobiliários”, afirmam gestores

Em momentos de maior turbulência, como promete o ano de 2022, os imóveis tradicionalmente surgem como proteção para os investidores. Se o preço do espaço estiver atrativo, a chance de sucesso no negócio aumenta ainda mais. Atualmente, a melhor oportunidade de unir os dois cenários pode estar nos fundos imobiliários.

O tema foi destaque do painel sobre fundos imobiliários do Onde Investir 2022, evento online promovido pelo InfoMoney, em parceria com a XP Investimentos. O debate contou com a participação de Camila Almeida, responsável pela área de negócios imobiliários da Habitat, e Caio Castro, membro do comitê de investimentos da RBR Asset. Na avaliação dos gestores, os fundos imobiliários seguem sendo boas opções de investimento este ano.

Na avaliação de Castro, os fundos de “tijolo” – que obtêm renda com aluguéis de imóveis – caíram até 15% no ano passado e vários estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial. Por outro lado, o gestor lembra que o custo para construir os imóveis que fazem parte dos portfólios dos FIIs aumentou em 2021.

“O custo de produzir um galpão subiu 17% e você tem os fundos imobiliários neste momento sendo negociados com desconto de até 15% do valor patrimonial”, destaca Castro. “Na Bolsa é o único lugar que você vai conseguir comprar imóveis realmente baratos e ganhar duas vezes”, afirma o gestor.

Apesar da oportunidade, Castro reforça a necessidade da escolha de FIIs com uma boa carteira de imóveis. “É importante ver a localização dos ativos. Opte por regiões nobres da cidade de São Paulo (SP). A demanda por escritório nestas regiões tem crescido, a vacância é baixa e o valor dos aluguéis está subindo”, afirma.

A seleção ganha importância especialmente em um ano como 2022, que deve ser marcado pela continuidade do ciclo de alta dos juros, pressões inflacionárias e tensão gerada pelo período eleitoral.

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“A eleição gera indecisão e por isso você deve estar posicionado onde a oferta e a demanda jogam a seu favor. Se uma região tem muita vacância, o CEO da empresa pode postergar a decisão e escolher um momento mais tranquilo para decidir se aluga o espaço ou não”, explica Castro. “Em uma região com menos vacância, o prazo para a escolha é menor. Se demorar muito, a empresa pode ficar sem o imóvel desejado”, revela o gestor, o que classifica como segredo para se proteger das incertezas do período eleitoral.

Características dos imóveis e fundos de fundos no radar

O perfil dos imóveis também é um ponto a se observar cada vez mais pelos investidores. Fundos com escritórios que estão se adaptando a um modelo de trabalho híbrido – que combine dias de trabalho presencial e períodos de home office – podem ter uma performance melhor.

“A gente já percebe a demanda por reformas, em busca desta adaptação, e as empresas já estão trocando espaços menores e optando por escritórios maiores, mais de acordo com esta nova necessidade”, confirma Castro.

O gestor também chama atenção para oportunidades nos FoFs, fundos imobiliários que investem em cotas de outros FIIs. Na opinião do gestor este tipo de fundo não é muito comentado, mas pode oferecer bons ganhos para os investidores.

“Alguns FoFs têm até 60% do patrimônio investido em fundos de papel e também estão sendo negociado bem abaixo do valor patrimonial”, diz. “Então você pega o desconto das cotas que o fundo tem no portfólio e o desconto da própria carteira”, completa.

A elevação da taxa básica de juros da economia, a Selic, não chega a assustar Castro. Em 2021, o indicador subiu de 2% ao ano, em janeiro, para os atuais 9,25%. A Selic mais alta aumenta a atratividade das aplicações de renda fixa, que acabam atraindo os investidores de produtos com maior risco, como os fundos imobiliários.

“As pessoas estão muito focadas na Selic mas há outras métricas para comparar a atratividade de um fundo imobiliário”, analisa o gestor, que cita os títulos do Tesouro Direto de longo prazo. Para o gestor, as recentes projeções para os juros e para a inflação já foram absorvidas pelo mercado e não deveriam pressionar as cotas dos fundos imobiliários como em 2021.

No ano passado, o IFIX – índice que reúne os FIIs mais negociados na Bolsa – chegou a registrar perdas de até 12%. Em dezembro, o indicador subiu 8,7%, recuperou parte das perdas e fechou o ano com uma queda menos acentuada, de 2,3%.

Fundos de “papel” seguirão rentáveis?

Blindados contra oscilações econômicas, os fundos imobiliários de “papel”, que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação e à taxa CDI (certificados de depósito interbancário) se destacaram em 2021 com valorização de até 40%. Para este ano, a expectativa para este tipo de fundo segue positiva.

“Em 2022, os fundos de ‘papel’ devem continuar sendo bem vistos pelo investidor já que ainda vão captar a inflação que deve arrefecer, mas ainda seguirá alta”, afirma Camila Almeida, da Habitat. “E devem seguir performando bem ainda com a questão dos juros, que ainda devem subir nos próximos meses.”, afirma.

Segundo a gestora, os fundos de “papel” não apresentam hoje o desconto oferecido pelos fundos de “tijolo”, mas ainda deverão se destacar em relação à distribuição de dividendos.

Camila também recomenda ao investidor atenção com a carteira de ativos dos fundos de “papel”, que pode variar em relação a indexadores, setores, risco dos credores e duração dos recebíveis.

De uma forma geral, ela sugere diversificação, estudo e foco no longo prazo como dicas para quem está iniciando uma carteira de fundos imobiliários, especialmente para os investidores mais iniciantes.

O Onde Investir 2022 começou nesta segunda-feira (10) e seguirá até o dia primeiro de fevereiro com painéis diários que reunirão importantes nomes do mercado financeiro. A programação completa do evento online você confere aqui.