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Sobre uma mesa no escritório de Eduardo Elsztain em Buenos Aires, na Argentina, há uma esfera de vidro lotada com US$ 1 milhão em notas de dólar rasgadas e fora de circulação. A obra de arte, diz o magnata do setor imobiliário, é um lembrete constante da inutilidade da moeda fiduciária.
A lição, cada vez mais verdadeira na Argentina, país natal de Elsztain, levou o protegido de George Soros a construir um império de shoppings, terras agrícolas, escritórios e até minas de ouro. A regra é clara: terra, tijolo e argamassa.
“A minha teoria durante os últimos 20 anos, desde que vivemos as crises e as profundezas em que a Argentina se afundou em 2002, é que a nossa defesa contra a injeção de liquidez [pelo governo] são ativos reais”, disse Elsztain em uma entrevista. “Depois que você imprime dinheiro, é uma espécie de droga da qual você não consegue se livrar facilmente.”
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Elsztain evitou investimentos especulativos em ações, títulos e derivativos que foram atingidos por repetidos defaults argentinos enquanto construía o seu império ao longo dos últimos 30 anos.
Agora, a sua empresa imobiliária IRSA Inversiones y Representaciones, proprietária de 15 shoppings na Argentina, está crescendo mesmo quando a economia do país entra na sua sexta recessão em uma década, e a inflação ultrapassa os 120% ao ano, impulsionada em parte pela impressão em massa de dinheiro pelo governo para financiar seus gastos.
As receitas da IRSA ultrapassaram os níveis pré-pandemia no último ano fiscal graças ao aumento do número de turistas que lotaram seus shoppings e hotéis. O lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização aumentou 25% no ano fiscal de 2023 em relação aos 12 meses anteriores, de acordo com relatório anual.
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As participações da IRSA em três hotéis, incluindo o exclusivo Llao Llao em Bariloche, também tiveram bom desempenho no último ano fiscal.
Alerta claro
Elsztain comprou a IRSA em 1991 com o então sócio Marcelo Mindlin para obter acesso ao mercado de capitais argentino. Mais tarde, desenhou sua estratégia após receber alguns bons conselhos de um rabino influente: saia dos ativos especulativos.
O alerta o levou a abordar Soros, que lhe concedeu US$ 10 milhões para investir em imóveis argentinos, que, segundo Elsztain, geraram um retorno de três dígitos em menos de um ano.
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Em 1994, adquiriu a imobiliária rural Cresud, que se tornaria sua principal holding. A Cresud controla 27 fazendas na Argentina, no Brasil, na Bolívia e no Paraguai – incluindo uma fazenda de lã na Patagônia – que abrangem cerca de 850 mil hectares – mais que o dobro do tamanho de Rhode Island, estado nos Estados Unidos.
Mas são os shoppings que estão em vantagem neste momento, mesmo enquanto esse tipo de negócio enfrenta dificuldades nos EUA. Um simples passeio pelo shopping Alto Palermo, em Buenos Aires, onde compradores ricos compram roupas da última moda, é suficiente para ver que os empreendimentos estão operando com 98% da capacidade.
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As vendas cresceram 16% em termos reais no último ano fiscal de 2022 nos shoppings da IRSA em todo o país.
Elsztain diz que o frenesi de compras na Argentina se deve em parte ao boom pós-pandemia no turismo, à demanda reprimida e à alta inflação que leva as pessoas a gastarem seus salários rapidamente antes que os preços subam novamente.
Otimista
Agora, enquanto a Argentina enfrenta mais uma crise, Elsztain está ficando otimista. As coisas pioraram tanto, diz ele, que o país provavelmente votará em um governo pró-mercado nas eleições de outubro, inaugurando um boom econômico.
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“Em 40 anos de democracia nunca tivemos candidatos que fossem mais pró-mercado”, disse Elsztain.
O favorito, o candidato de extrema-direita Javier Milei, pretende dolarizar a economia e fechar o banco central. A sua concorrente mais próxima, Patricia Bullrich, é uma linha dura da oposição favorável ao mercado. Até mesmo o atual ministro da Economia, Sergio Massa, cuja candidatura ficou para trás nas primárias de agosto, é visto flutuando para a direita se o seu partido permanecer no poder.
“Acho que mais dinheiro virá do que sairá”, disse ele. “A Argentina tem uma quantidade enorme de investimentos a serem desenvolvidos que estão parados por falta de liquidez, falta de crédito e falta de sistema financeiro.”
Império
Hoje, a participação de 37% de Elsztain na Cresud vale cerca de US$ 140 milhões, segundo a taxa de câmbio paralela da Argentina. Através da Cresud, ele controla a IRSA, o banco de hipotecas Banco Hipotecario e a empresa agrícola brasileira BrasilAgro.
Ele também tem uma participação majoritária na mineradora Austral Gold, listada na Austrália e com ativos na América do Sul, além de uma pequena participação em uma empresa canadense de software.
Mas seus investimentos também passaram por solavancos. Uma tentativa de reestruturação de uma grande holding israelense deu errado em 2020, com Elsztain perdendo o controle da Discount Investment Corp. A IRSA também sentiu os efeitos do lento retorno dos trabalhadores aos escritórios após a pandemia, levando a empresa a vender mais de US$ 250 milhões em escritórios em Buenos Aires, disse Sergio Dattilo, porta-voz de Elsztain.
A IRSA vê o setor de imóveis comerciais caminhando para acordos de trabalho flexíveis, e Elsztain já está investindo em espaços de coworking próximos aos seus shoppings. A IRSA também está perto de iniciar o seu “projeto mais ambicioso de todos os tempos”, uma grande extensão de antigas docas, chamada de Puerto Madero Sur, que exigirá investimentos ao longo dos próximos 20 anos e que acabará por abrigar cerca de 6 mil famílias, espaços comerciais, hospitais e parques.
“As pessoas perguntavam ao meu avô: como você sabe que está indo bem com uma inflação descontrolada? Ele dizia: quero saber se tenho um metro quadrado, mais um hectare de fazenda ou mais uma vaga de estacionamento.”
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