Ponto de virada? Analistas calculam retorno de até 12% com valorização e dividendos de REITs, os FIIs dos EUA

A indústria de REITs (Real Estate Investment Trust) começa a ensaiar uma recuperação, em especial nos setores de logística e varejo, mas o investidor interessado em deixar parte do patrimônio em dólar nesses “parentes” dos fundos de investimento imobiliário terá que aceitar alguma pressão no curto prazo.

Esse segmento de investimentos acumula no ano uma perda de 1,5%, e uma eventual nova alta de juros nos Estados Unidos pode pressionar novamente as cotações.

Os REITs são apenas parecidos com os FIIs porque são constituídos como uma empresa e, por isso, podem contrair dívida. Os recursos são utilizados para a expansão dos negócios. A alta dos juros pelo Fed (Federal Reserve, o banco central americano) balançou essa indústria, já que elevou o custo das dívidas dos REITs mais alavancados, além do risco de inadimplência entre clientes.

O que melhor mede o desempenho dos REITs é o VNQ (Vanguard Real Estate Index Fund), um ETF (fundo de índice) negociado na Bolsa de Nova York (Nyse) que reúne os maiores “fundos” listados lá fora. No ano, o VNQ tem uma queda de 1,5% – depois de registrar perdas de 28,9% em 2022.

Já o Ifix, índice dos FIIs mais negociados no Brasil, sobe de 8,1% em 2023, até a última quinta-feira (22). Em 2022, registrou pequena alta de 2,2%.

“Os REITs são bastante sensíveis a taxas de juros. Eles foram mal no ano passado porque as dívidas ficaram mais elevadas. E a alta dos juros também pode ser danosa aos inquilinos dos imóveis deles”, diz Guilherme Morais, analista da VG Research.

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Outra diferença está no tamanho. Os REITs somam US$ 1,3 trilhão em valor de mercado, de acordo com dados da Nareit, associação do setor. Isso é cerca de dez vezes a dimensão dos FIIs brasileiros.

Os REITs detêm cerca de 535 mil propriedades e também são classificados em segmentos, mas há muito mais opções lá fora do que no mercado brasileiro. São 13 os principais setores: data center, diversificado (similar aos híbridos brasileiros), saúde, indústria, infraestrutura, resorts, hipotecas (que pode ser comparado aos fundos de “papel”), escritório, residencial, varejo, galpões, floresta e os especializados, que podem investir em cinema e cassinos, por exemplo.

Na avaliação de Morais, embora os REITs ainda acumulem uma queda no ano, a expectativa é de recuperação. O analista faz uma comparação com os FIIs no Brasil. Aqui, as cotas começaram a se recuperar com a perspectiva de que nesse ano o Banco Central passe a cortar os juros. Já nos Estados Unidos, o início do momento de redução dos juros ainda não está claro no horizonte. Quando essa incerteza se resolver, aumenta o potencial de valorização.

Varejo e logística, sim; escritórios, não

As possibilidades de recuperação se concentram em dois setores, segundo Morais. Um é o varejo, em que o REIT detém as lojas e uma fonte diversificada de renda de aluguel. Como exemplo, cita o Realty Income Corporation, que possui imóveis nos Estados Unidos, Reino Unido e Espanha.

O outro setor visto com potencial de ganho é o industrial, que tem semelhanças com o semento de galpões de logística no Brasil.

“É um segmento que pode sentir uma desaceleração da economia, mas por questões operacionais, é difícil uma empresa ficar trocando de galpão. Um dos maiores Reits desse segmento é o Prologs, que tem propriedades inclusive no Brasil”, conta.

Já o setor que mais deve demorar a se recuperar é o de escritórios, que ainda sofrem efeitos da pandemia e da adoção do trabalho híbrido ou à distância.

Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners, lembra que a alavancagem é um modelo de negócio dos REITs. Com taxas de juros normalmente baixa, essas estruturas tomam dinheiro emprestado para comprar mais imóveis e a quitação da dívida ocorre com o aluguel dessas propriedades. Também é essa característica que faz com que os Reits distribuam menos dividendos que os FIIs.

A desvalorização registrada principalmente no ano passado ocorreu justamente porque os planos de crescimento foram freados pela alta dos juros e as cotações foram penalizadas.

“Houve um ajuste na precificação, mas operacionalmente os REITs seguem com bom desempenho, com uma vacância baixa. Acredito que o ganho de capital será grande quando ocorrer a virada da política monetária”, diz.

Para o investidor interessado em investir em Reis, ele aconselha procurar aqueles que fazem o reinvestimento dos dividendos e acumular o ganho de capital. Isso porque, diferentemente dos FIIs nos Brasil, os dividendos dos REITs nos Estados Unidos são taxados em 30%.

Na gestora, a estratégia tem sido recomendar um mix de REITs, em que um terço fica alocado em fundos de hipotecas, outro terça nos de renda de aluguel e a última parte nos de desenvolvimento. Entre os veículos investidos na categoria de renda de aluguel, há REITs de varejo e residencial (moradia estudantil e sênior).

“E é bom lembrar que no REIT, além do retorno total, o investidor ainda terá a variação cambial. No longo prazo, a gente sabe que o caminho do dólar é para cima”, avalia.

REITs tão descontados quanto na pandemia

Já para Franklin Tanioka, sócio e head de research da RBR Asset, o momento é bom para aproveitar os ganhos que os REITs devem ter entre o curto e médio prazo.

O múltiplo utilizado para essa análise é a relação entre preço e FFO, ou funds from operation – uma métrica equivalente à geração de caixa do segmento. A média desse múltiplo, considerando os últimos dez anos, é de 18. No pior momento da pandemia de Covid-19, chegou a 15. E atualmente, o múltiplo está em 15,5 vezes.

“Olhando para essa métrica e somada a um início da queda dos juros, acredito que é um momento interessante para começar a ter exposição ao mercado imobiliário nos Estados Unidos”, avalia.

O segmento em que a oportunidade parece mais clara, na visão da RBR, é o de galpões logísticos. Nos Estados Unidos, os contratos têm um padrão médio de cinco anos, mas sem reajuste durante o período. Então, durante a renovação, é sempre esperada uma revisão que potencializa o ganho do REIT. Essa diferença atualmente estaria em 60%, afirma Tanioka.

“É um crescimento contratado muito grande, mesmo que não ocorra um aumento de demanda forte como foi visto nos últimos dois anos”, explica.

Outro segmento atrativo é o de varejo, mas aquele especializado em shopping centers localizados nos subúrbios. Em geral, são empreendimentos imobiliários em que há uma loja âncora ligada a um serviço essencial, como um supermercado, cercado de lojas menores prestadoras de serviços, como cafeterias e academias.

Esse segmento tem crescimento com a adoção do trabalho híbrido ou remoto. Se antes as compras e a busca por serviços se dava nos grandes centros, agora mais pessoas fazem isso no entorno do local de moradia.