Por que o índice de fundos imobiliários (Ifix) não para de subir

SÃO PAULO – Os investidores que buscam por uma rentabilidade acima da oferecida pela renda fixa tradicional e, ao mesmo tempo, têm aversão ao risco encontraram nos fundos de investimento imobiliários (FIIs) um porto seguro.

O Ifix, índice da B3 que reúne essas carteiras, tem operado em patamar recorde. No último dia 18, fechou aos 3.012 pontos, um ganho de 28% no ano. E, para 2020, a tendência é de continuidade da valorização, embora por motivos diferentes do que os que marcaram o ano de 2019.

Um dos motivos para a apreciação dos fundos do Ifix reside na queda mais acentuada da taxa básica de juros. A Selic já caiu de 14,25% ao ano, em outubro de 2016, para os atuais 4,5%. No início de 2019, contudo, a expectativa era de que os juros, que estavam em 6,50% ao ano, subiriam para 7% em dezembro, segundo o relatório Focus do Banco Central.

Nesse cenário, os FIIs ficaram mais atrativos, uma vez que oferecem, em geral, um retorno acima da Selic e ainda contam com isenção de Imposto de Renda para as pessoas físicas.

Já os motivos que justificam a continuidade dessa valorização em 2020 são outros. O que deve impulsionar a categoria é o maior aquecimento da economia brasileira e, consequentemente, do mercado imobiliário.

“O crescimento mais forte da economia em 2020 vai contribuir para a alta dos aluguéis de shoppings. Além disso, esperamos uma retomada dos investimentos, que vai aumentar a demanda das empresas por lajes corporativas. O efeito disso é a alta do aluguel”, diz Bárbara Lombardi, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos.

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Em um fundo imobiliário, os investidores recebem dividendos das aplicações que fazem parte dessa carteira, ou seja, os aluguéis dos imóveis. São três os tipos de FIIs: os “fundos de tijolo”, que efetivamente investem em imóveis; os “fundos de papel”, que compram principalmente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs); e os fundos de fundos, que compram cotas de outros fundos. O investidor também ganha com a valorização dos imóveis, caso ela ocorra.

A gestora da Rio Bravo assinala que os contratos que estão sendo renovados atualmente já estão com valores superiores aos que se cobrava em 2016 e 2017, quando a fase mais aguda da crise econômica elevou a vacância de lajes corporativas (prédios comerciais) e shoppings.

Outro fator que deve contribuir para o segmento é o aumento do comércio eletrônico, que faz com que as empresas do setor tenham que operar em centros de distribuição próximos aos grandes polos de consumo. “Essa é uma geração de demanda cativa para os próximos anos”, explica a gestora.

Os destaques de 2019

Um dos representantes do Ifix com maior valorização é justamente de logística. O CSHG Logística acumula no ano uma valorização da ordem de 52%, com proventos incluídos. Ainda entre os fundos com participação relevante no índice e rentabilidade significativa em 2019, estão o XP Malls, de shoppings centers, e o Kinea Renda Imobiliária, que investe em lajes corporativas, com ganhos de, respectivamente, 37% e 36%.

Brunno Bagnariolli, gestor da Mauá Capital, considera que o segmento de fundos imobiliários também é beneficiado pelo perfil do investidor brasileiro, que encara um imóvel como algo mais seguro.

“O fundo imobiliário é para aquele investidor que quer uma maior rentabilidade, mas ainda não está pronto para o risco do mercado de ações. É também uma alternativa com a qual o investidor está mais familiarizado. Ele entende o fluxo de compra e venda de um imóvel ou o recebimento do aluguel”, diz.

Esse maior interesse também contribuiu para o aumento da liquidez dos fundos listados em Bolsa. Ao fim de outubro, eram 518 mil investidores com cotas de fundos negociados na B3, número que mais que dobrou em 2019. O patrimônio dessas carteiras somava R$ 74,4 bilhões e o volume mensal negociado passou de R$ 4 bilhões – um ano antes, era de R$ 1 bilhão.

Na avaliação de Michel Viriato, coordenador do laboratório de Finanças do Insper, os FIIs acabam sendo uma alternativa de risco intermediário entre a tradicional renda fixa e o mercado de ações ou fundos multimercados.

“A demanda por esses fundos deve continuar mesmo com o fim do ciclo da queda dos juros. Os investidores aos poucos começam a perceber que o dinheiro está rendendo menos e vão migrar para outras alternativas.”

Ele frisa, no entanto, que cada tipo de FII tem uma característica, que deve ser levada em conta pelo investidor.

Tipos de fundos imobiliários

Os “fundos de papel” são mais similares a uma renda fixa e têm menos flutuação do valor da cota do que os “fundos de tijolo”, que podem sofrer com a vacância de imóveis ou ter uma concentração de risco maior por terem apenas um empreendimento na carteira. Já os “fundos de fundos” servem para quem quer uma diversificação dentro dessa categoria de investimento.

Independentemente do tipo, a variação de preços nesses fundos será menor do que no mercado acionário. Bruno Nardo, gestor da RBR Asset Management, conta que o Ifix tem uma volatilidade que é menos de um terço da registrada pelo Ibovespa. Ele também se mostra otimista com a continuidade de valorização dos FIIs.

Para Nardo, a volta da confiança do consumidor é outro motivo que beneficia os FIIs, em especial os que investem em shoppings. No entanto, o gestor alerta que a escolha dos ativos deve ser feita com cuidado.

“O excesso de liquidez torna mais fácil a compra do ativo, já que há dinheiro para isso. Mas só se ganha dinheiro com imóvel uma vez, ao fazer a compra pelo preço certo. Essa é a nossa preocupação”, diz.

Quando se considera os fundos listados (negociados em Bolsa) e os não listados, o volume de emissão já bateu recorde no ano. Dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) mostram que o total entre janeiro e novembro de 2019 é de R$ 32,5 bilhões, o que considera ofertas restritas e na B3.

Alessandro Vedrossi, sócio da Valora Investimentos, aconselha que o investidor procure saber qual é a estratégia de investimento da carteira EM que irá colocar o seu dinheiro. Ele lembra que a maior parte dos FIIs faz esse detalhamento.

“O investidor precisa conhecer o que está sendo alvo do investimento. Claro que ele delega a um gestor a tomada de decisão, mas precisa sempre buscar informações e entender a estratégia do fundo e como está sendo feita a diversificação”, aconselha.

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