Puxados por e-commerce, FIIs de logística devem seguir com boas perspectivas

SÃO PAULO – Após o desempenho positivo do ano passado, as oportunidades no segmento de fundos imobiliários dedicados ao setor de logística não se esgotaram, sobretudo para os investidores com foco no médio e no longo prazo.

Isso porque o crescimento do e-commerce deve continuar forte, e essa tendência significa que os fundamentos para investir em galpões continuam bons. Entretanto, no curto prazo, espera-se que o aumento dos juros continue deixando as cotas desses fundos bastante voláteis.

Essa é a expectativa dos três gestores que participaram do painel sobre o setor de logística no FII Talks 2021, realizado nesta quarta-feira (29) pelo InfoMoney: Antonio Wever, CEO de real estate do Pátria Investimentos, Marcelo Fedak, CEO da BlueMacaw, e Rafael Fonseca, sócio e membro do comitê de investimentos da Bresco.

“A visão de médio prazo para os FIIs logísticos é extremamente saudável, porque estamos vendo vacâncias bastante baixas, um início de tendência de crescimento dos aluguéis e toda demanda adicional causada pelo e-commerce”, afirmou Wever.

“Os investidores estão vendo uma volatilidade que os incomoda e ficam relutantes a entrar. Mas se eles têm uma visão de médio prazo, superior a seis meses, do ponto de vista dos fundamentos faz todo o sentido entrar”, completou.

FIIs de logística e a pandemia

Após darem bons resultados no ano passado, quando o e-commerce se expandiu significativamente, impulsionado pela pandemia e pelo isolamento social, os fundos de logística recuaram. Neste ano, eles vêm apresentando desempenho negativo, acompanhando a maioria das categorias de fundos imobiliários.

“O desempenho dos fundos imobiliários têm sido relacionado à expectativa de elevação dos juros, que impactou na precificação das cotas. Ao tentar antecipar as tendências, o mercado às vezes exagera na dose, e isso vem acontecendo agora”, ressaltou Fonseca.

Dessa forma, atualmente, os FIIs que menos vêm sendo afetados são os de papel, que compram Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e outros títulos.

Conforme Fedak, os investidores preferem os fundos de papel nos momentos de inflação elevada, como o atual, porque o repasse dos índices de preço para os ativos vem de forma mais imediata, enquanto nos fundos de tijolo esse repasse ocorre de forma mais lenta, via correção dos aluguéis e valorização dos ativos.

Boa hora para compra?

Assim, os investidores acabam por se perguntar se a boa onda dos FIIs de logística já passou (e mesmo se já há superoferta de ativos do tipo) ou se a queda nas cotas pode ser uma boa oportunidade para entrar.

Para os três, a resposta é a de que os fundamentos do setor são fortes e a classe de FIIs seguirá atrativa.

Fedak considera, inclusive, que o momento é bom para o ingresso no setor, uma vez que os fundos de logística estão, de forma geral, sendo negociados a R$ 2 mil – R$ 3 mil por m2, valor inferior ao custo de reposição na maior parte dos mercados.

Para ele, essa situação de baixo valor das cotas deveria ser corrigida: “O que deveria acontecer é que os fundos listados deveriam subir de valor, e o aluguel também”, disse. Isso porque, embora a média de vacância dos galpões seja de 10-12%, há alguns mercados, como o de São Bernardo do Campo (SP), onde ela é zero.

Contudo, ele considera que essa correção de preços ainda não aconteceu porque há uma certa defasagem temporal nesse mercado, além do efeito manada que costuma afetar os investidores – e a alta dos juros afastou-os da renda variável.

O gestor lembrou ainda que os fundos de logística hoje são negociados com um spread de 300 pontos-base (3%) acima das Notas do Tesouro Nacional – série B (NTN-Bs), remuneração que “deveria ser mais que suficiente para trazer gente para esse mercado”, até por conta da isenção do Imposto de Renda (IR) dos FIIs.

Espaço de crescimento

Com relação aos fundamentos para os imóveis ligados à logística, os gestores dizem que eles são fortes: “A demanda ainda deve ficar forte por um bom tempo”, disse Fonseca.

Em sua avaliação, o e-commerce está apenas engatinhando no Brasil e as malhas logísticas ainda estão sendo montadas. Dessa forma, à medida que os contratos de locação forem vencendo, os imóveis devem ser alugados por valores mais elevados, acredita.

Fedak afirmou que, no Brasil, o e-commerce ainda tem uma penetração de 10%, enquanto na Europa e nos Estados Unidos, é da ordem de 20%, avançando para 30%, e, na China, de 50%.

“Estamos no começo de uma tendência”, afirmou, pontuando que os benefícios do e-commerce são tangíveis para os consumidores, que podem comparar melhor os produtos, comprar por preços mais baixos e ainda com a comodidade de receber os produtos em casa. “A comodidade, o sortimento e a economia só vão fazer com que ele cresça”.

Mais capacidade

Wever considera ainda que mais capacidade (novos galpões) deveria ser agregada ao sistema, uma vez que a vacância média está na ordem dos 10% – patamar que começa a “tensionar os preços”.

Segundo ele, existe uma demanda por entregas de pedidos cada vez mais rápidas. Contudo, até mesmo para a cidade de São Paulo, é difícil efetuá-las em menos de 48 horas. Dessa forma, a concorrência pelos ativos próximos dos grandes centros consumidores (“last mile”) é atualmente forte.

“É muito difícil conseguir área para novos galpões perto dos centros consumidores. O segmento de last mile deve ter desempenho acima da média do setor e ainda está longe da sobre oferta”, diz Fonseca, da Bresco. Nos ativos de “last mile”, a vacância é da ordem de 4% em São Paulo (ele considera que um mercado está em equilíbrio com vacância de 12%).

No momento, além da dificuldade de conseguir ativos próximos de grandes centros, os gestores dizem que o mercado deu uma parada por conta da elevação dos juros, que também eleva a expectativa de retorno dos investidores.

“Tivemos alguma dificuldade de originação no primeiro semestre porque os vendedores ainda estão se ajustando ao aumento dos juros. Mais recentemente, começou a haver alguma flexibilidade nas negociações”, avaliou Wever.