Um levantamento da Economatica, plataforma de informações financeiras, aponta o Urca Prime Renda (URPR11) como o fundo imobiliário que mais pagou dividendos em 2021, com um retorno equivalente a 18,29% ao ano.
O cálculo foi feito com base nos dividendos pagos entre janeiro e dezembro. Foi utilizado o valor de mercado das cotas no último pregão de 2020. O levantamento considerou apenas os fundos que compõem o IFIX, índice que reúne os FIIs mais negociados na B3.
Na lista dos dez fundos que mais distribuíram dividendos, oito são do tipo “papel”, que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação e à taxa do CDI.
Na comparação com o ano anterior, a participação dos fundos de recebíveis na lista dos maiores pagadores de proventos aumentou de 60% para 80%. O destaque de 2020, o fundo Hectare (HCTR11), manteve o mesmo nível de retorno com dividendos, mas perdeu quatro posições na relação. Confira:
“A maior parte dos fundos [que mais pagaram dividendos em 2021] é formada por FIIs de recebíveis, que foram mais resilientes ao desequilíbrio econômico nos últimos meses”, avalia Marx Gonçalves, analista da Nord Research, citando especialmente o avanço da inflação e dos juros no País. Os juros subiram e a inflação também, o que beneficiou esses produtos.
Em 2021, antes de perder força, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) chegou a superar 37% no acumulado de 12 meses encerrados em maio. Em novembro, o índice variou 0,02%, após alta de 0,64% no mês anterior. A “inflação do aluguel”, como é conhecido o IGP-M, totaliza alta de 16,77% no ano.
Em proporção menor, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) também avançou em 2021. Em outubro, o indicador acelerou para 1,25%, após ter registrado taxa de 1,16% em setembro. Com o resultado, a inflação oficial do País acumula alta de 8,24% no ano e de 10,67% nos últimos 12 meses. Trata-se do maior índice para um intervalo de um ano desde janeiro de 2016 (10,71%).
Entre abril e setembro, o rendimento com dividendos mensal do Urca Prime, por exemplo, variou entre 1,19% e 2,40%. “Acabamos pegando praticamente toda alta do IGP-M e, quando o IPCA acabou melhorando, a gente pegou também a elevação da inflação oficial”, detalha Caio Braz, sócio da Urca Partners, gestora do Urca Prime.
Ele reforça que, ao longo do ano, o fundo trocou o indexador da maioria das operações. “Restaram poucas operações em IGP-M. E a mudança nem foi por estratégia, mas sim para dar maior tranquilidade aos credores”, explica.
Estranhos no Ninho
Na lista dos maiores pagadores de dividendos em 2021, outros dois fundos imobiliários se destacaram: o Riza Arctium Real Estate (ARCT11) e o SP Downtown (SPTW11), únicos da relação que não são de recebíveis.
A inclusão de um deles, o SP Downtown, ajuda o investidor a entender a importância da análise dos eventos não recorrentes na distribuição de dividendos dos fundos.
O resultado do fundo em 2021 foi influenciado pela venda do imóvel Belenzinho, em São Paulo. O total da negociação ficou em R$ 67 milhões, considerando preço do ativo e os aluguéis pendentes. Em novembro, o recebimento da última parcela da negociação possibilitou uma distribuição de dividendos de R$ 1,13 por cota e uma amortização de R$ 1,56 por cota.
Significa que, embora tenha tido um bom resultado em 2021, é possível que ele não se repita no próximo ano. “De agora em diante, não haverá mais nenhuma distribuição de dividendos relativa à transação do imóvel”, avisa relatório gerencial do SP Downtown.
Previsões para 2022
Gonçalves, da Nord, vê com bons olhos para o ano que vem os fundos Kinea Rendimentos Imobiliários ( KNCR11) e o Valora RE III (VGIR11). “O Kinea Rendimentos tem boa parte da carteira de ativos indexada ao CDI. Com a elevação da Selic, o pagamento de dividendos deve melhorar”, prevê.
De acordo com Gonçalves, a mesma análise vale para o Valora, que sofreu quando os juros estavam baixos e agora já se aproxima do valor patrimonial.
Os dois fundos estão no radar também de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, e Thiago Otuki, economista do Clube FII, que apresentam o Liga de FIIs, programa semanal produzido pelo InfoMoney. “Se no passado, fundos de ‘papel’ tiveram o impacto dos juros menores, agora são beneficiados. Então a perspectiva é de que estes fundos tenham uma distribuição de dividendos mais robusta nos próximos meses”, avalia Maria Fernanda.
Além do Kinea Rendimentos e do Valora, Maria Fernanda e Otuki destacam o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), VBI CRI (CVBI11) e o RBR Rendimento High Grade (RBRR11).
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Sobre os maiores pagadores de 2021, Gonçalves afirma que devem seguir distribuindo bons dividendos no ano que vem, mas não nos patamares atuais.
“Estes fundos foram favorecidos, cada um do seu jeito, pelo cenário macroeconômico deste ano, que não deve ser exatamente igual em 2022. Então o benefício deles não deve ser equivalente”, afirma.
Para o ano que vem, o mercado financeiro projeta o IPCA na casa dos 5%, de acordo com o último boletim Focus do Banco Central. Pela primeira vez desde março, a perspectiva para a inflação este ano foi revisada para baixo. As estimativas para o indicador vinham sendo continuadamente elevadas e por 35 semanas apresentavam alta.
A projeção, de menor retorno em 2022 não preocupa Caio Braz, da Urca, que inclusive sugere ao investidor refletir sobre os ganhos de 2021. “Quando a gente bateu quase 30% ao ano de retorno com dividendos, isso sinalizava que a inflação estava muito alta”, alerta.
Braz lembra que a deterioração macroeconômica do país não compensa os ganhos acima da inflação de uma parte do patrimônio. “Tem todo o resto da vida do investidor que custará bem mais com a elevação dos preços”, conclui.
De forma geral, os dividendos dos fundos imobiliários são pagos mensalmente e estão livres de Imposto de Renda. Para comparar os centenas de FIIs negociados na Bolsa e conhecer mais detalhes sobre os fundos, conheça o Comparador de Fundos Imobiliários do InfoMoney.
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