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Um clima belicoso se instalou entre os cotistas e a administração do fundo imobiliário CSHG Prime Offices (HGPO11) desde a última terça-feira (25), quando uma assembleia geral extraordinária (AGE) foi realizada para tratar da venda de imóveis da carteira. Um total de 32,85% dos cotistas votaram contra o negócio, enquanto 32,53% se manifestaram favoráveis – mas se aquele dia terminou com a impressão de que a discussão estaria encerrada, isso não ocorreu na prática.
A assembleia foi marcada por uma série de polêmicas que ainda estão causando controvérsia. A ata relata uma série de contestações ao longo da reunião. Em resumo, segundo cotistas que defendiam a negociação, a decisão de não vender os imóveis foi influenciada por votos enviados após o prazo determinado.
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O que foi levado à votação foi a venda dos edifícios Metropolitan e Platinum, localizados próximos à Avenida Faria Lima, em São Paulo (SP). Localizados em uma região nobre para o segmento de lajes corporativas, os imóveis somam uma área bruta locável (ABL) de 12.613 metros quadrados. A vacância hoje está na casa dos 5%. A alienação dos imóveis representaria a liquidação do fundo, que está em operação desde outubro de 2010.
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O interessado em comprar os imóveis estava disposto a pagar R$ 466 milhões por eles – o que equivale a cerca de R$ 37 mil por metro quadrado. Essa foi a proposta não aceita durante a assembleia.
Agora, um grupo de cotistas que possuem cerca de 10% do HGPO11 solicitou uma reunião com a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que pode ocorrer já na próxima semana, segundo investidores ouvidos pelo InfoMoney que preferiram não se identificar. E mais: eles querem obter o aval da autarquia para anular parte dos votos que, alegam, teriam chegado após o prazo limite de manifestação dos cotistas. Se conseguirem, a venda dos imóveis da carteira seria aprovada.
O que aconteceu durante a assembleia do HGPO11?
De acordo com a ata da assembleia, logo após o anúncio do resultado e diante da decisão apertada, Edgar Boicenco, presidente da AGE, questionou sobre os critérios adotados para o recebimento e apuração dos votos. Augusto Martins, representante do Credit Suisse (administradora do CSHG Prime Offices), detalhou os procedimentos.
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“O Sr. Augusto Martins explicou que cada administradora fiduciária tem seu próprio procedimento interno de recebimento e apuração de votos eletrônicos”, diz a ata da assembleia. “Sendo que a administradora, assim como as demais administradoras fiduciárias, é regulada pelo Banco Central do Brasil e pela CVM e segue estritamente a regulamentação vigente”.
Em um dos momentos de maior tensão durante a assembleia, Boicenco atendeu a pedidos de cotistas e chegou a ler os detalhes de um dos votos eletrônicos recebidos. “Neste momento, um dos cotistas do fundo dirigiu-se à mesa da assembleia e desautorizadamente tirou uma foto do voto que estava sendo lido pelo Sr. Edgar Boicenco”, aponta a ata. “Representantes da administradora advertiram tal cotista sobre sua conduta e solicitaram que a foto fosse deletada, o que o referido cotista informou ter prontamente feito”.
A partir daí, os ânimos se acirraram e, de acordo com relatos dos investidores, houve muita discussão. Tentando reestabelecer a ordem da AGE, Boicenco solicitou a conferência dos votos – processo que seria realizado durante a assembleia.
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Martins, por sua vez, sugeriu que a AGE fosse encerrada e, caso existisse algum erro na contagem dos votos, a administradora informaria publicamente aos cotistas e ao mercado em geral. Neste momento, após nova discussão, ficou definido que a assembleia seria suspensa até às 18h30 para apresentação da apuração da recontagem dos votos aos cotistas.
Votos após o prazo fizeram a diferença no resultado
Reaberto o encontro, a administradora do CSHG Prime Offices informou que todos os votos eletrônicos recebidos até o início da assembleia foram computados – comunicado que elevou a tensão novamente.
Boicenco lembrou que deveriam ser computados apenas os votos eletrônicos recebidos até o dia 21 de outubro, conforme informado no formulário de voto eletrônico e comunicações da administradora aos cotistas. Além de manifestar discordância, ele também renunciou à presidência da assembleia, informa a ata.
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Desconsiderando os votos recebidos após o prazo inicial, o resultado da votação ficaria em 32,37% favoráveis contra 30,88% contrários – ou seja, a venda dos imóveis seria aprovada.
Diante da polêmica, a administradora prometeu consultar a CVM sobre os questionamentos levantados na AGE – especialmente em relação aos votos eletrônicos recebidos após o dia 21 de outubro. Na outra ponta, cotistas detentores de aproximadamente 10% do HGPO11 fizeram o mesmo, mas com a intenção de anular os votos recebidos após o prazo.
O InfoMoney procurou o Credit Suisse para comentar o ocorrido, mas a administradora preferiu não se manifestar.
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Investidores favoráveis à venda defendem resultado inicial
Entre os investidores que rejeitaram a proposta de venda está a RBR Asset, que tem participação no HGPO11 por meio do FII RBR Alpha (RBRF11). Bruno Nardo, sócio da gestora, sugere uma discussão pacífica do tema, mas considera que o resultado inicial da votação deve ser respeitado.
“Acho que deveriam ser considerados porque é a manifestação legítima do investidor e a assembleia teve tempo hábil para considerar todos os votos”, diz.
Ele lembra que na votação realizada em março – primeira tentativa sem sucesso de vender os imóveis – todos os votos enviados após o prazo foram considerados no resultado.
Para a gestora, o valor médio do aluguel dos imóveis tem crescido e os edifícios Metropolitan e o Platinum não deveriam ser vendidos por menos de R$ 40 mil o metro quadrado.
De acordo com a proposta recebida pelo fundo, o interessado estava disposto a pagar R$ 466 milhões pelos dois imóveis – equivalente a R$ 37 mil por metro quadrado.
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