Tokens imobiliários: o que é a nova modalidade de investimentos e qual a diferença para FIIs

Os fundos de investimento imobiliários (FIIs) passam por bom momento no Brasil em meio ao início do ciclo de corte de juros, com o Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa – registrando alta de 16%  nos últimos seis meses. Em paralelo, um novo instrumento que permite ganhar exposição ao mesmo mercado tenta navegar essa onda: os tokens imobiliários.

Tokens imobiliários são ativos digitais que funcionam como cotas de FIIs, porém em um arranjo novato no Brasil, com alto uso de tecnologia. No lugar da estrutura de fundo, entra uma plataforma que usa blockchain (a base do Bitcoin) para fatiar imóveis digitalmente e permitir a negociação de frações das propriedades. A promessa é de cotas mais baratas e rentabilidade maior que no mercado tradicional.

“Ainda não temos um mercado [de tokens imobiliários] tão formado para ter um benchmark de retorno, mas alguns que temos visto estão oferecendo rentabilidade na casa de 10% a 12% ao ano em dividendos, fora o ganho de capital proveniente da valorização do imóvel e eventual venda”, explicou Helena Margarido, COO da Kodo Assets, startup especializada em tokenização, em participação no Cripto+ (confira a íntegra no player acima).

O mercado de tokenização é nascente no mundo, mas vem ganhando novos players no Brasil. A Oliveira Trust, plataforma de serviços fiduciários e gestão de fundos, enxerga a tokenização como a terceira via do mercado de securitização e investiu na tokenizadora de ativos Liqi. Também tem como investida a Bee4, ambiente de negociação de ações tokenizadas que participa do sandbox da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

A tokenização vem focando principalmente no mercado de renda fixa, em geral com tokens de recebíveis (de cartões de crédito, risco sacado, entre outros). Os tokens imobiliários entram nessa mesma categoria.

Neste mês, a novata Tokeniza planeja iniciar suas operações após conseguir, em maio, autorização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A startup planeja lançar, no próximo dia 24, os primeiros tokens de um imóvel localizado em Brasília (DF) com previsão de entrega no 2º semestre de 2024.

Helena, da Kodo, explica que a atratividade desses ativos está na eliminação de intermediários e consequente redução de custos da operação, resultando em crédito mais barato para os emissores e rentabilidade potencialmente mais atrativa para o investidor.

“Não é preciso ter a figura do administrador, do custodiante, do gestor, de uma série de intermediários de confiança que só encarecem o produto. Em um FII, pelo benchmark que usamos, você vai pagar entre 0,6% e 1,5% ao ano só em taxa de administração”, conta.

Outra diferença para os FIIs é no fracionamento. Embora seja possível encontrar cotas por menos de R$ 100 (por R$ 50 e, em alguns casos, até por R$ 10), tokens podem, em tese, permitir subdivisão ainda maior de um imóvel — em teoria, até na casa dos centavos.

Riscos

Os tokens de renda fixa estão sendo observados de perto pela CVM, que dialoga com o mercado para encontrar maneiras de adequar esse novo instrumento às normas de valores mobiliários. O setor, no entanto, ainda opera em uma zona regulatória cinzenta.

De um lado, empresas que buscam conformidade precisam se adequar às limitações das operações de securitização, que prevê limites como ofertas de até R$ 15 milhões e emissores com teto de faturamento de R$ 40 milhões. Há ainda um intervalo de 120 dias por oferta, além de mercado secundário restrito: com uma espécie de “quadro de anúncios”, sem book de compra e venda.

Para driblar essas normas e ganhar flexibilidade, algumas empresas optam por se estabelecer no exterior, o que acaba gerando um risco regulatório que também deve ser observado pelo investidor.

Independentemente do status de conformidade da plataforma escolhida, há ainda riscos tecnológicos envolvidos, já que as cotas digitalizadas em formato de token podem ser alvo de ataques virtuais.

“Há todos os riscos relacionados à segurança da informação, de manter a carteira segura, com a chave privada guardada, para não sofrer um hack. Os mesmos cuidados que você tem com qualquer criptomoeda, também tem que ter com um token imobiliário”, detalha Helena.